考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。 A：异质性 B：排他性 C：替代性 D：互补性
E：工业用地的监测点评估价格
2、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】 A：78％ B：85％ C：117％ D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
3、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见__。 A．应作为估价资料归档 B．不应作为估价资料归档 C．由估价机构决定是否归档
D．依委托人的意见决定是否归档 4、不属于房地产调整状况的内容是。 A：经济状况调整 B：区位状况调整 C：实物状况调整 D：权益状况调整
E：工业用地的监测点评估价格
5、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】 A：2204．55元／㎡ B：2397．99元／㎡ C：3237．60元／㎡ D：3345．64元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
6、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。
A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高
7、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。 A：1．67％ B：2．1％ C：2．3％ D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
8、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。 A．公开市场价值 B．谨慎价值 C．快速变现值 D．投资价值
9、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位
10、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积
D：临时安置补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章 11、某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20％，贷款利率为10％，已知在总投资中开发商自有资金占30％，则其自有资金的年平均投资收益率为。 A：40．9％ B：54．7％ C：56．7％ D：61％ E：借款合同 12、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。 A：权责发生制 B：收付实现制 C：配比
D：历史成本
E：执行层的组织协调
13、城市总体规划的期限一般为年。 A：5 B：10 C：15 D：20
E：房地产估价机构必须加盖公章 14、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。 A：1 250万元 B：1750万元 C：2 050万元 D：2 150万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)．【2003年考题】
A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
16、某项目建筑用地面积40000，代征地3700，规划容积率为3．3，建筑覆盖率50％，则总建筑面积是。 A：66000 B：72105 C：132000 D：144210
E：执行层的组织协调
17、收益法中的运营费用率是指。 A：运营费用与潜在毛收入之比 B：运营费用与总收益之比 C：运营费用与净收益之比
D：运营费用与有效毛收入之比 E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于保险的职能说法有误的一项是。
A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C：在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 E：执行层的组织协调
19、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是。 A：将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B：承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C：承租人经出租人同意可以将承租房屋转租并获得收益
D：租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款 E：执行层的组织协调
20、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是__。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳
B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
21、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。 A．14% B．10% C．33% D．15%
22、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。 A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程
23、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质，由审批。 A：A市人民政府
B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府
D：国务院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。 A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
25、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20 9/6的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。
A．现金折扣 B．数量折扣 C．折让
D．季节折扣
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。
A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款
C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房
D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定 E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
2、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有__。 A．功能落后 B．功能缺乏 C．环境污染 D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
3、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税
B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税
4、商品房开发市场通常是典型的市场。 A：完全竞争 B：垄断竞争 C：寡头垄断 D：完全垄断 E：借款合同
5、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2 (公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm 2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm 2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
6、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。
A：商品交易
B：货币工具 C：金融工具 D：借贷活动
E：执行层的组织协调
7、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。 A：地域分析与选择
B：具体地点的分析与选择 C：建筑总面积的分析与选择 D：平面布置的分析与选择
E：对出售、出租、自营等方式进行选择
8、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。 A：比较风险
B：收益现金流风险 C：持有期风险 D：时间风险 E：借款合同 9、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。 A．10% B．20% C．50% D．200%
10、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。 A．比例 B．超额累进 C．全额累进 D．幅度定额
11、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 12、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。 A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力
B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理 C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记
E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记 13、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
A：公有制 B：私有制
C：社会主义公有制 D：集体所有制
E：执行层的组织协调
14、自营贷款期限最长一般不得超过__年。 A．10 B．15 C．20 D．25
15、某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%；一般的概率35%；不好的概率20%，则该项目净现值期望值为（）万元。 A．2677.5 B．3680.60 C．4003.50 D．5356.80
16、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。 A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋
E：改建或添建而使房屋面积增加
17、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。 A：运营成本 B：装修费用 C：土地费用 D：开发成本 E：借款合同
18、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。 A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途
19、借贷记账法以作为记账理论依据。 A：会计法 B：会计规则 C：会计规程 D：会计恒等式
E：执行层的组织协调
20、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是．(2008年试题)
A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析
C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同 21、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。 A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年
22、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。 A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房
C：甲公司替乙公司保管的财产
D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调
23、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。 A：人事部
B：住房和城乡建设部 C：省级人事行政主管部门
D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
24、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。 A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
25、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。 A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤
B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C．安置房和临时安置周转房的房源情况
D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源
E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排
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