公司自有物业管理公司接管软件园A区物业管理工作方案
针对北京中航大北物业管理有限公司（以下简称“大北物业”）与我公司签订的《物业服务委托合同》即将届满的实际，结合客服部对大北物业北工大软件园项目部一年来实际工作的考评结果及综合相关人员的意见，制订由我公司自有物业管理公司接管北京经开工大软件园A区物业管理工作的接管策划方案。
一、接管的理由及目的和意义 （一）理由
现物业管理公司的大量工作都是在客服部督促、指导下完成的，一些具体工作，完成的也不是很理想。在督促、指导物业公司完成相关物业管理工作的同时，客服部人员基本上掌握了实施A区物业管理工作的方法、技巧等，能从事现行的相关物业管理工作。
通过一年来对大北物业的考核结果表明，除一些日常有具体工作能满足园区管理需求外，对园区的管理没有预见性、对客户反应的问题响应速度慢，虽多次提出批评，但整改结果一直很不满意。特别是对一些设备、器材的管理维护，不能从长久建设发展的角度来整体进行管理，造成设备、器材由于管理不到位而加快老旧的速度。
如我们自己接管A区的物业管理工作，能在一定程度上避免上述问题的发生，特别是对楼宇和相关的设备、器材管理方面得
到加强，自己的物业管理自己的资产能做到更放心、更有力度，更能有效地将公司领导的意图贯彻落实到实际工作之中。
从长期发展的角度考虑，将来自己的物业管理公司除能管理自己的资产外，还可向外拓展一些业务工作，为公司取得最大的经济效益，符合公司未来发展的需要。
（二）目的和意义
公司自有的物业管理公司已成立多年，经过多年的准备和对现有物业管理公司工作的督促、指导，摸清了物业管理工作的基本方法和技巧，具备了接管小区域物业管理工作的能力，通过接管小区域的物业管理工作，逐步壮大队伍，丰富工作经验，增长工作能力，为接管大区域的物业管理工作做准备，为公司管理好自己的资产，取得最大的经济效益。
二、接管方式及组织
以公司为主体，全面接管A区物业管理工作。为保障接管工作的顺利进行，成立以下领导小组及相关组织机构，明确责任分工，在短时间内进行接管。
三、接管后的经营方式
前2-3年以公司为主体进行经营。2-3年后，自主进行经营。 前2-3年，以客服部现有人员为主，对主要专业技术较强的业务，采取分包为主，自管为铺的方法进行经营。分包管理的主要项目有：配电室管理和餐饮、保安、保洁、绿化及化粪池清运等。
2-3年后，以自主经营为主，分包负责为辅进行经营，条件成熟的情况下，向外拓展物业管理工作。
四、接管后的人员编制情况
以公司为主体进行经营期间，公司现有人员兼职内部物业管理公司工作的，在保持人员现有薪资、福利待遇不变。内部物业公司自主进行经营后，所有人员全部纳入内部物业公司进行自主管理。
人员编制：共编制各类岗位6个，其中5个岗位由现有的5人兼职，另外1个岗位外聘专业工程及维修人员担任。
（一）设项目经理1名。除全面负责物业公司的经营外，主要负责客户服务和物业公司的财务工作。
（二）设综合办经理1名，出纳、库管1名、客服人员1名。负责A区客服、保洁、绿化、餐饮等管理服务及培训工作及物业公司日常的行政管理工作。
（三）设工程经理1名。负责A区配电、热力、消防等设备的维修管理工作。
（四）设安保经理1名。负责A区保安、车场、中控室的管理工作。
五、接管后的财务预算情况
经初步测算，接管A区物业管理工作后，月平均物业管理费用约为每平方米4.07元。具体如下：
（一）大项目物业费明细表
序号 1 2 3 4 5 6 收费项目 管理费 公共运行维护费 清洁卫生费 保安费 管理费 法定税费 物业费 收费金额 447944.00 446700.00 277920.00 537600.00 0 92392.52 1802556.52 元/建筑面积·月 1.01 1.01 0.63 1.21 0.21 4.07 （二）各分项目费用明细表 1.管理服务人员的工资及福利费
工资 福利费 月小计 人员配年合计 单位：元/单位：元/单位：元/置（人） 单位：元 人·月 人·月 人·月 备 注 此项，为5个人的兼职薪资。项目经理1人，综合管理经理1人，保安经理1人，出纳、库管及客服各1人。 兼职人员 5 工程部经理 工程部领班 工程运营、维修工 合计 1 1 8 15 2500.00 2000.00 1800.00 1450.00 1160.00 1044．00 3950.00 3160.00 2844.00 47400.00 37920.00 273024.00 358344.00
费用名称 人员配置 单价 单位：人 单位：元/人·年 12 800.00 年合计 单位：元 50000.00 30000.00 9600.00 89600.00 备注 节日装饰、文化活动、电话费、办公耗材、会议招待费等 冬装和夏装各2套 办公费用 公众责任保险费用 人员服装费 合计
第一项费用合计 447944.00
2.物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用
设备设施名称 避雷检测费用 绝缘工具检测费用 安全阀检测 热力管线维护费 电消检 空调维保 外墙清洗 化粪池清掏费用 维修材料费用 公共能源费用 绿化养护费 合计 数量 210 2 10 1 1 5、9、15楼 2 5 12 单价 70 500 150 1.5元/每平米 30000 2000 3000 费用 单位：元/年 14700.00 1000.00 1500.00 28500.00 55000.00 30000.00 60000.00 10000.00 36000.00 120000.00 90000.00 446700.00 3.物业管理区域清洁卫生费用
保洁员 清洁物料 合计 人员配置 8 8 工资 月小计 单位：元/单位：元/人·月 人·月 2300.00 18400.00 800.00 年合计 单位：元 220800.00 9600.00 230400.00
费用名称 垃圾清运费 合计 第三项费用合计 数量 264 277920.00 单价 180.00 年合计（单位：元/年） 47520.00 47520.00 4.物业管理区域保安费用
保安员 消防值机员 人员配置 工资 月小计 单位：人 单位：元/人·月 单位：元/人·月 8 8 2800.00 2800.00 2800.00 2800.00 年合计 单位：元 268800.00 268800.00
合计 16 537600.00 5.物业管理企业管理费
物业服务支出成本预算 利润率 企业利润 1679864.00元 5% 元 6.法定税费
物业服务成本 税率 合计 1679864.00元 5.5% 92392.52 元 六、接管后的好处和缺陷及对策 （一）好处
1.锻炼队伍，储备人才。公司经营范围增加物业管理项目后，一直没有正式从事过物业管理工作，通过从接管小区域自有的物业管理工作入手，锻炼一支从事物业管理工作的专业队伍，为今后实施大区域或向外拓展物业管理服务储备人才。
2.更有效地实施现有物业的管理工作。成立的维修中心、安保中心统一实施整个园区的管理工作，将为园区客户提供更周到、及时和优质的服务。
3.在物业管理服务上。从测算结果4.07元看扣除我们兼职人员薪资、福利及管理酬金外，仅物业管理费用从现行的4.5元的收取可保证园区的服务。
4.紧跟公司的建设发展，服务与公司发展需要。随着公司开发、建设的不断深入，自有资产将不断增长，管理好公司的资产将是未来发展的迫切需要，自己的资产自己管理，将更好地服务
公司的发展。
5.可在管理自有资产的基础上，向外拓展业务。 6.为日后解决人员分流问题。 （二）缺陷 1.专业人才缺乏。 2.经营管理工作压力较大。 3.需要一定的时间进行调整。 （三）对策
1.采取按专业分包的办法，解决当前人才缺乏的问题。 2.在管理方式上想办法，解决经营管理压力大的问题。 3.需要得到公司领导的大力支持。
4.部分一时解决不了的问题，可委托B区物业来进行管理。 5.加大对B、CD区物业的监管力度的同时，促进A区物业的建设和发展。
七、对未来业务工作拓展设想
通过接管A区物业管理工作，逐步锻炼出一支合适本园区物业管理的队伍，并努力向一流物业管理公司看齐，从接管A区的物业管理工作入手，着手准备接管所属的所有物业管理工作，打造优秀的物业管理品牌，进军开发区和北京市的物业管理工作。
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