贷款基础知识

什么是贷款

简单理解就是：需要利息的借钱。

贷款对象及类型

● 按照贷款类型划分可以分为：信用贷款和抵押贷款

● 信用贷款的定义：指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保或抵押物 ● 抵押贷款的定义：指以借款人以房产抵押的形式向银行借钱的行为 ● 个人贷款申请人可以分为：上班族、自雇人士（公司法人或股东）

贷款基本要素

● 贷款额度 ● 利息 ● 还款方式 ● 准入条件 ● 准备资料

贷款基本要素—贷款额度

● 贷款额度是指本笔贷款最高可以授薪的金额，这通常是银行设定的，信用贷款通常最高50万，抵押贷款通常最高5000万，每家银行对此标准各不一样。

贷款基本要素—利率（必背）

● 什么是基准利率？

中国人民银行对银行和其他金融机构规定的存贷款利率

一、商业贷款

一年以内（含一年） 4.35 一至五年（含五年） 4.75

五年以上 4.90

二、住房公积金贷款

五年以下（含五年） 2.75

五年以上 3.25

● 各银行和金融机构在发放各种类型的贷款时会以基准利率为基础上浮或者下调 ● 个人信用贷款的利率通常是固定的，大概在年利率：8%--21% ● 住房按揭贷款的利率通常是基准利率下降：10%--15% ● 房产抵押贷款的利率通常是基准利率上浮：20%-100%

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贷款期限 年利率% 贷款基本要素—利息叫法

● 几分 是指月利率：百分之几 比如，3分 就是 月利率3%

●几厘 是指月利率：百分之零点几 比如，8厘 就是 月利率0.8%

利率换算

人命币基本单位： 元 元＞毛＞分＞厘＞毫 ● 1厘=0.1分=0.01毛=0.001元 ● 3分=0.03元---3% ● 8厘=0.008元---0.8%

以10万元为例；

按照3%月利率计算，一个月的利息就是： 100000×3%=3000（元）

按照0.8%月利率计算，一个月的利息就是： 100000×0.8%=800（元）

贷款基本要素—还款方式①：等额等息

● 小额贷款公司、民间借贷、信用卡分期都采用这种方式

● 特性：每个月的月供额，利息，本金；每期均为一样，不变动 ● 贷款月供=金额÷期数+金额×利率

案列说明：

贷款10万元，月息1.5%，分6期（期：是指月数）还款。 采用等额等息还款法： 贷款月供=每期本金+利息

=100000÷6+100000×1.5% =16666.7+1500 =18166.7元

贷款基本要素—还款方式②：等额本息

银行最常用还款方式，因为收取利息最多 这种方式每月的还款额相同

特性：每月月供额一样，每期利息递减，每期本金递增---见图1

贷款基本要素—还款方式③：等额本金

● 只有购房按揭贷款才可选择，其他的贷款不存在这种还款方式

● 特性：每月月供额递减，利息递减，每月本金不变。相对于等额本息而言，就是刚刚开始月供的金额比较大---见图2

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图1 图2

图像表示---贷款100万，年利率4.9%，30年商业贷款：

等额本息 等额本金

1月

第一个月还款额 30月 第一个月还款额

5 3 0 7元 70月 6 8 6 1元 110月 150月

180月 利息

本金 ● 本金 利息

210月 240月 270月

300月

最后一个月还款额 320月 最后一个月还款额 5 3 0 7元 340月 2 7 8 9元 360月

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在日常我们与客户沟通时，客户通常会问我们贷款每个月的利息是多少，由于等额本息还款的特殊性，我们不可能把每个月还多少本金还多少利息一一告诉客户，这时我们可以采用 月平均 利息的算法：

图1中，贷款本金10万，年化利率18%（月利率1.5%），分12期还款，一年的总利息为1万元，每个月的利息就是 10000÷12 = 833元，833元÷10万=0.00833=0.833%=8.33厘，每个月的还款本金也可以这算，10万÷12=8333元；我们只要告诉客户，利息是8厘3，你贷款10万元，每个还本金8333元，每个月还利息833元就可以了。

贷款基本要素—还款方式④：先息后本

● 每月只需要还固定利息，到期才一次性还本金的方式 ● 主要用于高端优质信用贷款，房产抵押贷款，企业贷款

案列说明：

贷款10万元，月息1.5%，分6期还款。 采用先息后本还款法： 贷款月供=每期本金×利息

=100000×1.5% = 1500元

此还款方式，每个月就只要还1500元，但是到了最后一个月，要还款1500元+10万

贷款基本要素—还款期限

● 贷款年限，借贷双方约定的从借款日期到还款日期之间的期限。

● 比如张某从某银行贷款100万元，借款日期为2018年3月12日，到期日为2019年3月11日，那么贷款年限就是1年。

贷款基本要素—准入条件

●准入条件是指银行贷款要求借款人达到的条件，此条件是不可商量的，缺一不可的。 各大银行各个产品不同要求也不同，所以对于我们第三方服务性机构来说，这就是我们存在的价值，我们会根据各家银行不一样的产品为客户选择最合适的方案。

贷款基本要素—准备资料

● 1.身份证（你是谁）

● 2.资质证明（有什么资产），如房产证、保单、车辆登记证 ● 3.收入证明（还款能力），近半年工资银行卡的对账单（银行流水） ● 4.住址证明（如果不还或还不起，去哪里找你） ● 5.······（户口本、结婚证/离婚证、工牌/工作证明、社保卡等） ● 各大银行各个产品不一样需要客户提供的资料也有所差异

贷款基础知识—关于个人负债

● 负债分为贷款和信用卡 ● 贷款负债=每月还款额

● 信用卡负债=已用额度的10%

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贷款基础知识—关于收入负债比

● 绝大部分银行审核信用贷款，都会考察借款人的收入负债比 ● 总月负债=信用贷款月还款金额+信用卡已用额度的10% ● 收入负债比用于测算借款人的还款能力

借款人每月的债务支出 ● 收入负债比= —————————————— 借款人每月收入

● 一般银行规定，借款人的月均所有债务支出与收入比最高不超过75%

贷款基础知识—逾期次数解读

●银行会对每个人的贷款及信用卡近5年的还款情况进行记录，并对近两年的还款情况进行详细记录，以此为依据分析客户信用好坏，最终决定是否发放贷款

●每一笔贷款或每一张信用卡，都会有一栏24个格子的记录，里面记录的数据为以下： “/”———表示未开立账户

“#”———账户已开立，但当月情况未知

“*”———刚开户，不需要还款，本月没有还款记录，或者本月未使用 “N”———正常还款

“1”———表示逾期1～30天 “2”———表示逾期31～60天 “3”———表示逾期61～90天 “4”———表示逾期91～120天 “5”———表示逾期121～150天 “6”———表示逾期151～180天

“7”———表示逾期180天以上，没有8，9，10

请解释以下记录反应出这个客户的还款情况？目前一共欠下银行多少钱？

此人的信用卡近两年已经长达13个月没有还款，且两年前也有多次逾期，信用烂透了。

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信用贷客户条件名词解读

● 月供房 （按揭房）：通过按揭购买、贷款尚未还清的房产；简单来讲就是买房时先付一部分房款（一般是3成首付），剩下的房款以银行贷款的方式每月分期还款。 ● 保单（商业保险）：在保险公司购买的保险，作用是当投保人发生意外或者重大疾病时，可以获得保险公司的赔偿。 ● 社保（社会保险）：主要是指养老险，作用是退休后可以每月领取国家发放的养老金做为基本生活保障。

● 住房公积金：一种住房存款。可以用来贷款买房、偿还住房贷款、提取支付房租或其他规定用途。

● 代发工资：公司员工的工资通过银行自动发到员工银行卡里，日期一般是固定的；跟发现金和转账的最大区别是代发工资会扣除个人所得税。

● 个人所得税：代发工资的人员会按照国家规定缴纳一定比例的赋税，工资越高缴纳比例越高，所交的税也就越多。

个人信用贷办理流程

● 邀约客户来公司面谈交定金

● 客户准备相关资料去指定银行填写贷款申请及还款合同 ● 银行审批（部分银行批款后会考察客户公司） ● 银行放款 ● 收取服务费用

抵押基础知识—抵押的种类

● 抵押贷款分类为：消费性抵押和经营性抵押

● 消费性贷款适用于上班族，借款用途一般做装修、购车、大额消费等；经营性贷款适用于公司法人和股东，借款用途一般用于公司发展材料采购、扩大生产固定设备购买等

抵押基础知识—各家机构的作用

● 公证处:简单说就是一部复制机器，能将公正文书上的权利由业主拷贝给另外一

个人，再简单说，就是另外那个人拥有和业主一样的权利，可以处置房产，代理客户本人办理抵押贷款过程中的各项程序

● 国土局：办理抵押登记，注销抵押登记，过户更名必须经过的场所，没有它的认可 所有的抵押都是无效的，所以所有的抵押手续都要经过国土局的登记

● 资金方：就是有钱的人，可以帮客户将房贷剩余欠款还给银行，或者能先借钱给客户还房贷剩余欠款的那方

● 赎楼：把银行的剩余房贷欠款还掉，拿出红本的动作；想想古代女子赎身；一样的道理

抵押基础知识—用途含义及成数

住宅：指专供居住的房屋，70年产权；成数可贷7成

公寓：都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，分住宅公寓、商业公寓和 酒店式公寓，50年产权；成数可贷4-5成

商业：是指各类商店等从事商业和为居民生活服务所用的房屋；成数可贷5成 别墅：别墅，改善型住宅；成数可贷5成

办公：办公用房是指企业、事业、机关等单位的办公用房屋；成数可贷5成

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● 为什么要赎楼---为了将房产剩余空间价值合理利用

举个例子，客户张先生于2010年在深圳市龙华新区购买了一套价值200万元的住房，首付60万，银行贷款140万；到2018年张先生的房产随着房价飙升房子价值已经涨到500万，这时候张先生可以把房子拿去抵押贷款7成（也就是350万），但是房子要全款才能抵押，怎么办？---张先生可以把房贷剩余的欠款（假如120万）通过赎楼的方式还掉拿出红本，再去抵押

张先生可以拿到多少钱呢？

500万×0.7=350万 350万-120万=230万 加上办理抵押贷款的各种费用，张先生实际可以拿到200多万用做投资

抵押基本流程—房产抵押

● 预约客户来公司面谈及交付定金，帮客户选择抵押产品 ● 客户准备相关资料去指定银行填写贷款申请 ● 客户预约提前还款（全款房不用）

● 批复金额出后，公证给资金方（全款房不用） ● 资金方安排赎楼（全款房不用） ● 预约国土局办理抵押登记 ● 银行放款 ● 收取服务费用

抵押基本流程—抵押所需资料等 与信用贷的资料差不多

● 1.身份证明-夫妻双方身份证，户口本，婚姻证明(你们是谁) ● 2.收入证明+最近半年银行流水（证明还款能力） ● 3.房产证（作为额度的准则）

● 4.用途凭证（借钱拿去干什么，渠道部处理）

● 5.公司营业执照、开户许可证（经营性贷款才需要准备）

抵押基本流程—房产抵押所涉及费用

● 公证费用：380元

● 房产评估费用：按照房产评估的万分之4-万分之6收取 ● 赎楼费用：万分之8-千分之1 ● 注册公司：3000-5000 ● 对公套现费：通常千3 ● 加急还款费：3000

● 居间服务费用：3个点左右

● 以上费用绝大部分都存在，请不要被以上费用吓到，只是告诉各位我们有许多的地 方可以做创收，要灵活处理

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