估价复习(重点)

4供给有限性 5价值量大 6 用途多样 7 相互影响 8 易受限制 9难以变现 10 保值增值

房地产的种类，（一）按开发程序划分：

1、生地：是指不具有城市基础设施的土地例如荒地、农地

2、毛地：是指具有一

定的城市基础设施，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地

3、熟地 ：是指具有较

完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地 4、在建工程：是指建筑物已经开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产 5、现房：是指以建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地

-（二）按经营使用方式划分 1、销售的房地产 2、出租的房地产 3、营业的房地产4、自用的房地产

三、什么是估价目的？为什么要确定股价目的？ 答;（1）估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗的说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。（2）1、满足委托人的需要 2、估价目的影响估价结果 3、估价目的限制估价报告的使用 房地产估价原则有：1、独立、客观、公正原则 2、合法原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、替代原则 6、谨慎原则 市场比较法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产—指在用途、建筑结构、所处地区、规模、档次、权利性质等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格用市场比较法估价求得的价格 市场法估价的操作步骤1、搜集交易实例2、选取可比实例3、建立可比基础4、进行各项移正5、求取比准价格 搜集交易实例的内容 (1)交易实例房地产的状况， (2)交易双方的基本情况和交易目的； (3)成交日期； (4)成交价格； (5)付款方式； (6)交易情况， 选取的可比实例应符合4个方面的要求:1、区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近,即为估价对象的类似房地产; 2、交易类型与估价目的吻合；3、成交日期与估价时点接近；4、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区、规模、档次、权利性质等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。 成本法的概念别称：成本逼近法、原价法、承包商法、重置成本法。定义：它是求取估价对象在估价时点的重新购建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。 成本法的理论依据1、从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理 2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论 成本法股价步骤1、弄清估价对象房地产的价格构成搜集相关资料2、测算估价对象重新构建价格

3、测算建筑物折旧4、求取估价对象积算面积 成本法估价对象 1、新开发的房地产、旧的房

地产、在建工程、计划开发建设的房地产、很少发生交易的房地产、没有经济收益或没有潜在经济收益的房地产 房地产价格构成 1、土地取得成本2、开发成本、3、管理费用4、销售费用5、投资利息6、销售税费7、开发利润 收益法的概念 别称：收益资本化法、收益还原法 定义：根据房地产预期未来的收益来求取估价对象价值的方法；具体是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 分类：直接资本化和报酬资本化 价格：收益价格

收益法操作步骤 1、确定未来受益期限2、秋去未来净收益3、求取报酬率4、选取恰当的报酬资本化发公示计算收益价格收益法估价对象 ； 有经济收益或有潜在经济收益

假设开发法的概念 假设开发法又称为剩余法、倒算法或者预期开发法，是指将预计估价对象开发完成后的价值中扣除预计的后续正常开发利润、税费和利润等，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

假设开发法适用的对象 具有开发或再开发潜力的房地产。具体包括：①待开发的土地的估

价。②将生地或毛地开发成可以直接利用的熟地的估价③再开发待拆迁的房地产的估价。④在建工程（包括房地产开发项目）。⑤可装饰装修改造或可改变用途的旧房

假设开发法的条件①稳定而透明的房地产业政策②健全的房地产法规③完整、公开及透明度高的房地产资料库④稳定清晰及全面的有关房地产投资开发和交易税费清单⑤长远公开及稳定的土地供给（出让）计划

假设开发法的一般步骤1、调查待开发房地产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发建设期

4、预测开发完成后的房地产价值5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应该负担的税费6、进行具体的计算，求取待开发房地产的价值 房地产价价格影响因素 自身因素： 区位因素 实物因素 权益因素 外部因素：人口因素 制度政策因素 经济因素 社会因素 国际因素 心理因素 其他因素