专项审计的流程及要点(试行)

专项审计的流程及要点目录 目 录 ……………………………………………………………………………1 工作流程图 ……………………………………………………………………………2 专项审计的要点、重点环节 一、工程管理审计

（一）设计变更审核程序审计…………………………………………………………3～4 （二）工程质量控制的审计……………………………………………………………4～5 （三）工程管理制度落实审查…………………………………………………………5～7 （四）工程资料审计 …………………………………………………………………7～9 二、工程成本管理审计

（一）工程签证程序及合理性审计……………………………………………………9～10 （二）工程或采购等招标审计…………………………………………………………10～11 （三）工程结算程序及合规性审计……………………………………………………11～14 （四）工程款支付程序及合理性审计…………………………………………………14 三、工程采购管理程序审计……………………………………………………………14～16 四、资产审计

（一）货币资金审计……………………………………………………………………16～18 （二）销售与应收款项审计……………………………………………………………19～20 （三）存货审计…………………………………………………………………………20～21 （四）固定资产审计……………………………………………………………………21～23 五、投资、筹资审计

（一）投资审计 …………………………………………………………………………23～24 （二）筹资审计…………………………………………………………………………24 六、收入、成本和费用审计

（一）营业收入审计……………………………………………………………………25 （二）成本费用审计 ……………………………………………………………………26～27 （三）应交税费审计 ……………………………………………………………………27 七、财务报表的审计……………………………………………………………………28～29

.

.

八、管理性工作…………………………………………………………………………29

**********

专项审计的流程及要点

内部审计的目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行，促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现组织目标。根据《内部审计管理制度》并结合公司的实际情况，设置了内部审计的工作流程和专项审计的要点、重点环节，请被审计单位或部门给予配合。

内部审计流程图

内部审计流程图 董事长 听取汇报 听取汇报出具审计报告整改通知审核审计报告分析评估审计部经理开始编制年度审计计划审计立项编制审计项目计划审计项目组审计对象行政部批复发审计通知书调查与检查测试内部控制系统编制审计实施计划 对审计要点的检查取证分析评价对审计事项的综合评价起草审计报告资料准备接受审计接受审计沟通交流 批复审计报告 进行整改审计决定执行的信息反馈 后续审计验收整改效果审计资料存档继续审计内 . 结束.

专项审计的要点、重点环节如下：

一、工程管理审计：

（一）设计变更审核程序审计 1、审计目标

审查设计变更是否合理、是否节约造价或者提升品质、完善功能等 2、内部控制系统测试

调查了解工程设计变更控制系统——→审核设计变更的依据——→审查设计变更的方案论证——→设计变更造价估算——→审查工程设计变更审核程序——→审查工程设计变更管理制度——→评价工程设计变更内部控制系统 3、实质性审查

（1）审查引起设计变更的原因

①确属原设计不能保证质量、设计遗漏和错误以及与现场不符、无法施工非改不可的，是否按设计变更程序进行。

②一般情况下，即使设计变更要求可能在技术经济上是合理的，是否也全面考虑(包括工期、业主可能的意见)，将设计变更以后产生的综合效益与现场变更引起施工单位的索赔所产生的损失加以比较，是否提出合理化建议。

③是否敦促施工单位及监理单位在开工前组织图纸会审，尽早发现设计的不足之处，尽量减少设计变更的发生，确需在施工中发生设计变更的，是否争取在施工之前变更，防止拆除造成的浪费，避免索赔事件的发生。

（2）分析设计变更产生的原因，分析设计变更费用归属的审核：

①若由于设计部门的错误或缺陷造成的变更费用以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除等费用，是否提出按设计合同约定处理。

②若由于监理单位的失职或错误指挥造成设计变更是否提出按监理合同约定处理。 ③由于设备、材料供应单位供应的材料质量不合格造成的费用是否提出由设备供应单位负责。

.

.

④由于施工单位的原因、施工不当或施工错误，此变更费用是否提出施工单位自负。若对工期、质量、造价造成影响的，是否提出进行反索赔。 （3） 实施及签证单的办理审核

①本变更是否已全部实施。是在设计图已实施后，才发生变更。或原设计图没有实施等是否在签证单注明。

②若发生拆除，已拆除的材料、设备或已加工好但未安装的成品、半成品均由建设单位回收。

③调减或取消项目是否签署设计变更。是否提出在结算时扣除。

（二）工程质量控制的审计： 1、审计目标

通过审查工程全面的质量管理体系、施工质量检验制度和综合施工质量水平评定考核制度落实,提高工程质量控制能力及管理水平

2、内部控制系统测试

调查了解工程质量控制系统——→审核工程质量控制记录——→审查工程质量控制审核程序——→审查工程质量控制管理制度——→评价工程质量控制内部控制系统

3、实质性审查

（1）检查工程采用的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备现场验收记录，凡涉及安全、功能的有关产品，是否按各专业工程质量验收规范规定进行复验，并是否经监理工程师、建设单位技术人员检查认可。

（2）各工序是否按施工技术标准进行质量控制，每道工序完成后，是否进行检查。

（3）是否有如下质量控制点控制措施。 ①混凝土养护 ②钢筋加工控制

③节点部位箍筋间距控制 ④柱主筋定位控制

.

.

⑤顶板钢筋上下铁间距及保护层控制 ⑥顶板钢筋间距控制 ⑦顶板、梁混凝土成型控制 ⑧墙柱模板及柱帽模板防漏浆措施

⑨是否有防水工程质量控制点把控措施、是否有落实记录及相关责任人签字。 ⑩是否有抹灰工程控制点把控措施、是否有落实记录及相关责任人签字。

11是否有装修工程控制点把控措施、是否有落实记录及相关责任人签字。 ○

12是否有安装工程控制点把控措施、是否有落实记录及相关责任人签字。 ○

13是否有消防安装工程控制点把控措施、是否有落实记录及相关责任人签字。○ 14相关专业工种之间，○是否进行交接检验，并是否记录。是否经监理工程师检

查认可，才进行下道工序施工。

15建筑工程施工质量是否按下列要求进行验收。 ○

●建筑工程施工质量是否符合本标准和相关专业验收规范的规定； ●建筑工程施工是否符合工程勘察、设计文件的要求； ●参加工程施工质量验收的各方人员是否具备规定的资格； ●工程质量的验收均是否在施工单位自行检查评定的基础上进行；

●隐蔽工程在隐蔽前是否由施工单位通知有关单位进行验收，并是否形成验收文件；

●涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，是否按规定进行见证取样检测； ●检验批的质量是否按主控项目和一般项目验收；

●对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程是否进行抽样检测； ●承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位是否具有相应资质； ●工程的观感质量是否由验收人员通过现场检查，并是否共同确认。 （4）现场工程质量实测实量

由审计人员旁站监督，监理人员进行实量实测进行抽查。 （三）工程管理制度落实审查： 1、审计目标

.

.

工程管理制度审计目的是通过对内控制度的审计，有利于加强工程内部管理，有利于提高管理水平及工作效率。

2、内部控制系统测试

调查了解工程管理制度控制系统——→审核工程管理制度控制执行过程记录——→审查工程管理制度执行程序——→审查工程管理制度——→评价工程管理制度内部控制系统

3、实质性审查

（1）对工程项目技术准备内控制度的审计内容：

①工程部对设计方案、设计图纸会审是否有组织、有领导、有步骤进行，是否组织学习设计图纸和有关的设计文件、资料，然后通过由设计、基建、施工、监理、使用单位等相关人员参加的会审，并认真做好会审纪要。

②施工单位开工之前是否由工程部召集设计、施工单位及质监、环保、安全、消防等有关专业人员，由设计单位进行技术交底工作，并认真做好记录。

③施工单位开工之前是否认真编制施工组织设计，并经工程部认可，施工组织中涉及造价变化的需经公司确认办理现场签证。

（2）对工程现场施工技术和质量管理的内控制度审计内容。

①工程部和监理是否对材料质量和设备性能进行检查复核，并记入施工日记。 ②工程部和监理是否对工程主要部位与施工单位共同检查，并办理签证且记入施工日记。

③工程部和监理是否对隐蔽工程项目与施工单位共同检查并办理签证且记入施工日记。

④工程部和监理是否对工程中间验收，并办理签证且记入施工日记。主体各项工程验收、专业工程验收、协作单位分项工程验收、提前使用的工程验收是否经设计、施工、监理及建设单位共同检查验收合格，才能进入下一道工序施工或办理验收签证进行交接。

a) 工程部是否掌握工程质量情况并及时妥善按规定处理质量事故且记入施工日记。

.

.

b) 确需变更的设计内容，是否经设计单位、施工单位、和工程部共同协商，并办理设计变更手续。

c) 工程部和监理方办理预算外工程量签证，是否有工程量原始记录并复核，是否及时办理工程量签证，并经工程部负责人审签生效。

（3）对工程材料及设备及设备管理的内控制度的审计内容：

①工程材料及设备或设备的数量和质量是否符合工程设计要求或合同要求。 ②依照合同规定由施工方采购的材料或设备，是否经工程部、施工方、监理方、总工办、采供部等部门共同考察认定或招标采购。并填写价格认证单。 （4）对工程项目竣工验收阶段的内控制度审计的内容：

①单项工程竣工验收前，施工单位是否进行工程质量自检，并形成自检报告，再向工程部和监理单位提交竣工验收通知书。

②工程部开展交工工程验收工作是否严格按交工工程的施工情况、工程质量、隐蔽工程验收资料、关键部位的施工记录进行验收，并写出验收报告和签证。

③施工单位在交工验收的同时，是否将工程技术资料收集、整理并移交工程部。

④竣工验收工作是否严格按程序进行，即全面汇报工程建设情况;全面查阅技术资料;全面检查及鉴定工程质量;对遗留问题提出处理意见和期限;竣工验收签字并办理移交手续。

(四)工程资料审计 1、内部审计目标

（1）确定工程资料的收集是否及时、完整，相关单位盖章、签字手续是否完备； （2）确定工程资料的分类、归档是否符合要求； （3）确定工程资料的电子目录管理是否完整； （4）确定工程资料的借阅、使用手续是否齐全； （5）抽查工程资料是否真实存在、有无丢失； （6）确定竣工工程资料是否及时移交城市建设档案馆； （7）确定工程资料的保管环境是否安全、可靠；

.

.

2、内部控制系统测试

检查工程资料的收集、分类、归档是否符合要求——→检查工程资料的借阅、使用——→抽查工程资料是否真实存在——→检查工程资料的移交——→检查工程资料的保管——→评价工程资料管理的内部控制系统

3、实质性审查

（1）检查工程资料的收集是否及时、完整；

（2）检查工程资料的分类是否符合要求，工程资料的分类分为工程准备阶段文件、建立文件、施工文件、竣工图和竣工验收文件，是否严格按照这一项目开发过程来分类。

（3）检查工程资料归档是否符合质量要求： ·是否为原件；

·是否符合国家有关工程勘察、设计、施工、监理等方面的技术规范、标准和规程；

·是否真实、准确，与工程实际相符合；

·字迹是否清楚、图样是否清晰，图表是否整洁、签字盖章手续是否完备； ·竣工图是否加盖竣工图章、相关人员是否签字； （4）检查工程资料的归档是否符合要求：

·各阶段工程资料的组卷是否按单位工程、分部工程、专业、阶段等组卷； ·卷内文件的排列顺序是否恰当。文字材料按事项、专业顺序排列。同一事项的请示与批复、同一文件的印本与定稿、主件与附件不能分开，并按批复在前、请示在后，印本在前、定稿在后，主件在前、附件在后的顺序排列；图纸资料按专业排列，同专业的图纸按图号顺序排列。

·合同文件是否单独组卷。合同文件是重要的文件，应将勘察、设计、施工、监理、采购等合同单独组卷。

·是否编制案卷的卷内目录，卷内目录的编制是否符合要求，是否包括序号、责任者、文件编号、文件提名、文件形成日期、页次等；

·是否编制案卷的封面，封面的内容应包括：档案号、案卷题名、编制单位、起止日期、密级、保管期限、第几卷、共几卷等。

.

.

·案卷是否装订成册，便于保管和利用。但对于经常使用的工程资料，可等使用完成后再装订。

（5）检查工程资料的电子目录管理是否完整；是否所有的工程资料都有电子目录、并通过OA实现工程资料目录的共享；

（6）检查工程资料的借阅、使用手续是否齐全；是否有专门的工程资料借阅登记本记录相关借阅情况，使用完成后是否及时归还；

（7）抽查工程资料是否实际存在、有无丢失，按照工程资料的电子目录抽查工程资料是否还在档案盒内，如借出是否有相关的登记手续；

（8）检查竣工工程资料是否及时移交城市建设档案馆，在工程竣工验收后3个月内向城市建设档案馆移交一套符合规定的工程档案；对一些重要的项目审批资料原件，如不能兼顾给城建馆原件的，可提供复印件，原件存建设单位。

（9）检查工程资料的保管环境，是否配备专业的资料室、是否保持资料室的干净、整洁、通风，是否做好相关的防潮、防尘措施；

二、工程成本管理审计

从专业及第三者的角度审计成本控制的工作质量。工作方式：抽查。 （一）工程签证程序及合理性审计 1、审计目标

证实工程签证的理由真实性、合理性、内容完整性、计价依据充分性及计算的正确性

2、内部控制系统测试

调查了解工程签证内部控制系统——→根据每阶段（或每月）成本管理部提供的签证单汇总表的工程签证文件，分析并追踪其系统——→抽查其中代表性的工程签证单，追踪其处理系统——→审查工程签证管理制度——→抽查工程师、工程部经理、预算员、主管及成本部经理等人员的工作意见——→评价工程签证内部控制系统

3、实质性审查 签证单审查

.

.

(1)签证单的理由合理、真实性及完整性审查——→查签证单的原因，是施工现场变化或施工管理或设计变更等引起——→变更实施方案，是否明确如下的变更的内容及范围：

①更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸； ②增减合同中约定的工程量或项目； ③改变有关工程的施工时间和顺序；

④其他有关工程变更需要的附加工作。——→审查设计变更是否实施——→若实施后：

a）本变更是否已全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则应注意因牵扯到按原图施工的人工、材料费、机械费及拆除费。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用。

b)若发生拆除，已拆除的材料、设备或已加工好但未安装的成品、半成品均由建设单位回收。

⑤调减或取消项目也要签署设计变更，以便在结算时扣除。

（2）签证审核程序——→签证审核依据,审查签证内容是否合理，查看内容的构成项目是否正确、合理，计算依据是否合法、正确，计算方法是否正确——→审查是否按权限办理——→审核过程是否实施预算员自校、预算主管审核、部门经理复核的三级质量控制程序。各级审核意见怎样。

（二）工程或采购等招标审计

对建设项目的勘察设计、施工等与工程有关的招标和工程承包发包的质量进行的审查和评价

1、审计目标

审查和评价招标环节的内部控制及风险管理的适当性、合法性和有效性，招投标资料依据性和可靠性，招投标程序及其结果的真实性和公正性，以及工程发包的合法性和有效性。

2、内部控制系统测试

.

.

调查了解工程招标内部控制系统——→根据招标进程追踪其系统——→对招标小组、招标文件、报名单位、标底、评标标准、投标报价、评标、定标、签订合同追踪其处理系统——→审查招标管理制度——→评价工程签证内部控制系统

3、实质性审查

（1）招标前的准备:招标小组的成立、招标的范围是否符合规定等；

（2）招标文件审查：内容是否合法、合规、是否全面准确地表述了实质性要求，合同主要条款、计价方式等；

（3）标底审查：计算依据、主材单价及计算范围是否合理；

（4）投标报价的审查：工程量清单、单价报价、主材价格一般性审查，重点审查成本管理部分析的不平行报价情况及其是否剔除；

（5）开标评标审查：投标单位数量、材料机械品牌和样本是否按要求响应，评标标准是否公正合理科学，定标情况、对中标单位的实力考察情况等

（6）对招标过程上泄露资料、有无不合理的限制、排斥、歧视待遇的潜投标人 （7）合同：合同价格是否合理，与目前同行或以往相似项目的造价相对比审查合同价格是否合理，合同价中去除不平行报价的因素否，计价方式、合同主要条款与招标文件、投标文件、答疑等有无重大出入。

（三）工程结算程序及合规性审计： 1、审计目标

工程结算业务工作质量审计 2、内部控制系统测试

调查了解工程结算内部控制系统——→结算进程、结算方式、方法——→审查各级结算人员的工作过程、方法——→审查结算成果——→审查结算管理制度——→评价工程结算内部控制系统

3、实质性审查

（1）结算资料的合规性审查

抽查工程结算资料目录记录，至少抽查工程联系单、签证单、竣工图纸，是否经监理、建设、施工三方签字盖章，是否与施工日期衔接。

.

.

（2）结算程序审查： ①结算人员工作程序：

A、预算员完成工程结算后，应对本人提交的初步成果进行自校，并对初步成果的质量负责。自校的主要内容包括：

a）是否完成了部门计划规定的全部结算内容和达到规定深度；

b）工程结算采用的法规、规范、标准、定额、计算方式、价格等依据是否正确、合理；

c）结算过程中采用的记录、会议记要、取证等文件是否真实、充分和有效； d）对工程结算中出现的复杂事项、重大分歧以及对结算结果有重大影响的问题，初步成果是否有说明分析，判断和结论是否正确，理由是否充足；

e）数据引用、数据计算、数据调整、数据评估、数据汇总是否准确； f）初步结果表述是否完整一致、清晰，是否满足工作使用要求。

g）预算员对本人完成的初步成果自校确认无漏项和错误后，将未决事项和需要提请上一级复核人员重点复核的问题在流程表意见栏中说明。应说明而未说明的，预算员负直接责任。

h）预算员应将初步成果、技术文件、相关附件和《工程造价成果质量控制流程单》提交预算主管复核。

B、预算主管承担对预算员提交的专业成果审核职责，对整个工程的结算质量负责。 采用全面审核的方法审核包括的主要内容：

a）各专业的初步成果是否完成了合同约定的全部内容，其深度是否达到合同要求；

b）审核结算原则、依据、方法是否符合合同的要求与有关规定，基础数据、重要计算公式和计算方法以及软件使用是否正确；

c）结算过程是否按规定的程序进行，结算方法运用是否恰当，提交的技术文件和相关文件是否齐全、有效；

d）初步成果采用的各种规范、技术经济标准、经济参数、计算分析公式、计价依据是否正确、一致；

e）检验关键性的计算结果和数据间、不同专业间的相互关系；

.

.

f）了解有关当事人对初步结果的分歧意见及其产生原因，对分歧意见进行分析、判断和选择；

g）初步成果格式是否规范，技术文件和相关附件是否完整，表述是否严谨、清晰；

h）对《造价结算成果质量控制流程单》自校意见进行复核或提出解决方案。 ｌ）预算主管发现初步成果有不准确、不完整、不可靠或错误之处，应在流程单审核记录表中记录审核意见。并在意见栏中签名后将流程单返回预算员，督促预算员修改、完善。

ｊ）预算主管审核确认预算员修改完善后结算成果无误后，将未决事项和需要提请上一级复核人员重点审核的问题在流程表意见栏中记录、签名。应说明而未说明的，预算主管负直接责任。

k）预算主管将结算成果文件、技术文件、相关附件和《造价结算成果质量控制流程表》提交部门经理复核。

C、部门经理负责对本部门出具的结算成果质量承担最终审核责任。部门经理复核主要内容：

a）送审结算成果是否经过预算主管详细审核；

b）预算主管对初步成果进行的调整、纠正、补充是否恰当和准确；

c）对工程结算中的风险因素及其潜在风险区域是否充分考虑并进行重点审核； d）检验关键性的计算结果，对当事人分歧意见较大的结论意见进行重点复核； e）预算主管在流程表中提请审核的重点问题及处理意见是否恰当； f）对未决事项作出技术决策；

g）结算报告书结论是否客观、公正，表述是否严谨、清晰，是否满足合同约定的要求；

h）部门经理如发现报告书草稿及相关文件有不准确、不完整、不可靠或错误之处，应责成和督促预算主管予以修改、补充和完善。必要时可召集项目结算人员共同商定终审意见。

ｌ）门经理与预算主管、预算员对结算成果存在较大分歧意见的，由本部门组织有关技术人员进行商定。

.

.

ｊ）每份结算成果文件的编制、校核、审核人员须由不同人员担任，.签署审核人姓名和审核日期。

（3）对数双方争议的结算问题处理的程序：

对软件操作误差认识的解决。对套用定额差异的解决。对施工现场情况影响结算的共识解决。对资料完整情况影响结算的共识解决。对合同理解不同影响结算的共识解决。对图纸理解不同影响结算的共识解决。双方没法达成共识的解决。

（4）审查结算数据：

对成本部出具的部门工程结算与事务所对数后结算的造价差异表、原因分析表、单方成本指标分析表、各子目结算造价变化表的审查——→施工方对数后的结算价与事务所对数后结算的造价差异表、原因分析表、单方成本指标分析表、各子目结算造价变化表的审查——→成本管理部确定最终结算造价审查

（5）对造价结算成果文件质量控制标准的准确率、差错率审核：

①造价结算成果文件经过编制、审核等程序后，应具有可靠的质量。是否将标准划分为优良、合格、不合格。造价成果数据经部门审核人员审核或经有关部门再次复核后相比较，是否按等级划分如下： A、优良：误差在±1%以内者；B、合格：误差在±3%以内者；C、不合格：误差超过±3%以上者来评定。

②出具付款成果文件，是否有工程造价质量控制流程单或流程单上二、三级复核意见。

（四）工程款支付程序及合理性审计： 1、审计目标

工程款支付业务工作质量 2、内部控制系统测试

调查了解工程款支付内部控制系统——→根据施工合同，审查工程款支付进程、计算依据、方式、方法——→审查各级预算人员的工作过程、方法——→审查工程款支付表、工程款支付汇总表——→审查工程款支付管理程序审查——→审查工程款支付管理制度——→评价工程款支付内部控制系统

3、实质性审查

.

.

（1）对工程款支付过程的汇总、分析、总控质量审查：施工现场工程进度、工程款支付资料的合规性审查——→成本管理部出具的工程款支付预算书、电子版等审查其计算范围——→审查成本管理部出具的预算指标分析表——→各级预算人员的审核意见审查——→各级预算人员的审核方式方法是否合适——→审核工程支付款情况、支付表、汇总表等

（2）对工程付款文件质量控制审核：

无工程付款质量控制流程单或流程单上二、三级复核意见未落实的，不应出具付款成果文件。

三、工程采购管理程序审计：

1、审计目标

工程材料及设备采购审计的目的是改善工程材料及设备采购质量，降低采购费用，通过对采购过程的真实、合法、效益性审查，提高采购效益。

2、内部控制系统测试

调查了解公司工程采供管理制度控制系统基本情况——→审核工程材料及设备采购内部控制、采购计划、采购合同、采购招标、供货商选择、采购数量、采购价格、采购质量、工程材料及设备保管、结算付款以及工程材料及设备采购期后事项等—→审查公司工程采供管理制度——→管理制度的内容是否完整、全面；——→管理制度是否真正落实，是否有利于提高资金使用效益——→审查公司工程采供管理制度执行程序———→评价公司工程采供管理制度内部控制系统

3、实质性审查 （1）对采购计划审批：

主要审查公司采购部门物料需求计划是否合理、科学，与实际上的工程进度计划是否一致，是否存在偏离实际的情况；对采购数量、规格、型号、品牌质量要求是否经工程部、总工办、成本部审核。采购时间、运输、使用控制程序是否有保证措施?

① 采购计划编制依据的可靠性。采购计划是否与工程材料及设备库存控制计划和资金供应计划等相协调。

.

.

②采购计划审批程序的合规性。

③采购计划所列价格的合理性。对于重复购置的工程材料及设备，如价格未发生变化，则以上次成交价格为依据。

（2）采购询价

采供部是否与成本管理部共同对采购工程材料及设备比价，是否做到货比三家，对价格合理性，性价比等分析情况记录。

（3）采购选择

供应商的生产状况、质量保证、供货能力、公司经营和财务状况的调查。对于一些长期合作过的供应商，是否每年对供应商进行周期性的评审，包括供货质量、工程能力、履行合同次数、准时交货率、价格水平、合作态度、售后服务等进行评审；

（4）合同

① 采购合同签订的合规合法性——→审查供货商是否具有签约资格。——→审查合同的签定程序是否合规。

② 采购合同条款的完备性和合同内容的合法性——→合同标的；数量和质量；价格和结算方式；运输方式；履约期限、地点和方式；违约责任等——→合同中是否规定了必要的质保内容——→合同条款规定是否为公司争取到最大的财务利益

③ 采购合同的执行结果审查——→采购方式执行情况——→质量控制执行情况——→是否组织质量检验部门工程对材料及设备验收，有无取得供货商合格的检验证明——→是否根据货运单、发票和经过批准的采购合同、采购价格申报单、采购计划进行——→短缺工程材料及设备和不符合质量要求的工程材料及设备是否查明了原因，有无根据不同情况及时组织索赔.

④ 价格执行情况审计——→审查工程材料及设备采购是否按批准价格执行——→审查运费的组成和数额是否合理。

（5）仓储保管情况审计——→是否对收货、入库、发放过程进行验收控制，对不合格品控制执行情况及时记录——→是否及时反馈给供应商——→处理方式如何。

（6）审查采购材料或设备的使用，是否由使用部门做好登记，及时跟踪使用情况、库存情况。并将此材料或设备、供应商服务水平的好坏以书面形式评价提交采购部，作为下次采购的参考。

.

.

（7）属采购招标的参考招标审计。

四、资产审计 （一）货币资金审计 1、内部审计目标

（1）确定货币资金内部控制是否良好；

（2）查明报表中列示的货币资金是否为企业所有、是否确实存在； （3）货币资金的会计记录是否完整，账实是否一致；

（4）确定库存现金、银行存款及其他货币资金的余额是否正确及披露是否恰当。 2、内部控制系统测试

调查了解货币资金内部控制系统——→检查不相容职务划分情况——→抽查货币资金收款凭证——→抽查货币资金付款凭证——→抽查签发支票登记簿与签发支票存根——→检查日记账，抽查银行存款调节表与库存现金盘点表——→进行库存现金差异分析、检查银行存款余额调节中未达账项的真实性——→评价货币资金内部控制系统

3、实质性审查

（1）审查货币资金的内部控制系统：

①检查不相容职务的分离设置状况、货币资金业务授权审批制度；职责分工、权限范围和授权审批程序应当明确规范，机构设置和人员配备应当科学合理。

②检查企业收到的货币资金是否已全部入账，预防私设“小金库”等侵占企业收入的违法行为出现；

③检查货币资金取得、使用是否符合国家财经法规要求，手续是否齐备，是否有合理、合法的凭证；

④检查货币资金的会计记录是否真实、准确、及时、完整。 （2）库存现金的审计：

审查现金管理是否按《现金管理暂行条例》的规定执行：

.

.

①审查现金库存限额的管理：超过库存限额的现金是否及时存入开户银行；确定企业的现金开支范围和现金支付限额，不属于现金开支范围或超过现金开支限额的业务应当通过银行办理转账结算。

②审查企业现金收入是否及时存入银行，是否坐支现金；货币资金收入是否及时入账，是否私设“小金库”，是否账外设账，是否收款不入账。

③审查借出款项是否按公司规定的授权批准程序，是否有擅自挪用、借出货币资金的情况。

④审查全部收支是否及时准确入账，是否有合理、合法的凭据，支出是否有相关的签批手续。

⑤核对现金日记账与总账的余额是否相符，如不相符，应查明原因。 ⑥监盘库存现金，审查库存现金账面余额与实际库存是否相符：

核对现金日记账与现金收付凭证是否相符；出纳结出当日现金日记账结余数；在会计主管人员和内审人员监督的情况下，出纳盘点保险柜的现金实存数，并编制“库存现金盘点表”；盘点金额与现金日记账余额进行核对，如有差异的，应查明原因；若有冲抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，应在“库存现金盘点表”中注明或做出必要的调整。

⑦确定在资产负债表上的披露是否恰当。 （3）银行存款的审计：

①审查全部收支是否及时准确入账，是否有合理、合法的凭据，支出是否有相关的签批手续。

②审查银行存款日记账与总账是否相符，如不相符，应查明原因。

③审查银行存款账面余额与银行对账单余额是否调节相符：出纳定期（每月底）核对银行账户，获取银行对账单，编制银行存款余额调节表，并指定其他人员进行审核、监督；如调节不符，应当查明原因；

④内审人员函证银行存款余额，检查银行存款余额调节表中未达账项的真实性及资产负债表日后的进账情况。

⑤审查银行账户的使用和管理情况：是否按《支付结算办法》等国家有关规定，完善对银行账户的管理，是否按照规定开立账户，办理存款、取款和结算业务。

.

.

⑥确定在资产负债表上的披露是否恰当。 （4）其他货币资金的审计：

①审查外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款等各明细账期末合计数与总账是否相符；

②函证外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款户期末余额，获取其他货币资金明细的对账单，与账面记录核对，如不相符，应查明原因；

③对于非记账本位币的其他货币资金，检查其折算汇率是否正确； ④抽查部分原始凭证测试其经济内容是否完整、有无授权等。 ⑤确定在资产负债表上的披露是否恰当。 （5）相关票据及印章的管理审计：

①审查各种票据的购买、保管、领用、注销等环节的职责权限和处理程序是否符合规定：是否设专门的票据登记簿进行记录；作废的票据，是否按规定予以保存；超过法定保管期限、可以销毁的票据，是否建立销毁清册并由授权人员监销。

②审查各种印章的管理是否分别保管：财务专用章应当由专人保管，个人名章应当由本人或其授权人员保管，不得由一个人保管支付款项所需的全部印章；审查用章相关的审批手续是否齐全并进行登记。

（二）销售与应收款项审计 1、内部审计目标

（1）确定应收款项是否存在、是否为企业所有； （2）确定应收款项增减变动的记录是否完整；

（3）确定应收款项是否可收回，坏账准备的计提方法和比例是否恰当、坏账准备的计提是否充分；

（4）保证销售折扣的适度性；

（5）保证客户违约和退房的合理性、处理的及时性； （6）确定应收账款和坏账准备期末余额是否正确。 （7）建立销售实时监控档案。 2、内部控制系统测试

.

.

调查了解并描述销售与应收款项内部控制系统——→检查不相容职责的划分——→验证期末应收款项余额的合理性——→抽查客户账龄分析表——→审查销货折扣与收款的合理性——→审核坏账损失的账簿记录及相应的手续——→评价应收款项内部控制系统

3、实质性审查 （1）销售与收款

①审查销售与收款业务的不相容岗位是否相互分离、相互制约、相互监督； ②审查销售折扣是否按公司制定的价格表执行，有无擅自越权折扣的行为； ③审查应收购房款是否按合同约定及时、足额地收回，财务部不定期编制应收购房款明细表，追踪款项回笼情况；

④函证应收账款余额，确定应收账款的真实性、正确性； ⑤审查应收账款账龄分析，确定应收账款的可实现价值；

⑥审查坏账准备的计提，明确坏账准备的范围、提取方法、账龄的划分和提取比例；审查坏账准备的确认是否取得税务机关认可，认可后列为坏账损失，冲减应纳税所得额。

⑦检查坏账的确认和处理，检查坏账损失有无已作坏账处理后又重新收回的应收款项，其会计处理是否正确；

⑧检查关联方交易是否发生、相关凭据是否完整； ⑨审查应收账款和坏账准备期末余额是否正确； （2）交付使用

审查客户是否及时去物业公司办理交房手续； （3）客户违约、客户退房

审查客户违约、退房后，客服部是否通知财务部没收客户交纳的认购定金、违约金；是否转为可销售房，是否及时进行了定价和销售计划。

（4）审查是否建立销售实时监控档案，统计开发产品已售、未售情况、应收款、已回款、未回款情况等；

（三）存货审计

.

.

1、内部审计目标

房地产企业的存货主要包括材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等，存货内部审计目标为： （1）确定存货的取得是否合理、实际存在； （2）确定存货增减变动的记录是否完整； （3）确定存货计价方法是否恰当；

（4）确定存货的会计处理是否正确、存货跌价准备的计提是否合理； （5）确定存货期末余额是否正确； （6）确定存货的披露是否恰当。 2、内部控制系统测试

调查了解企业存货内部控制系统——→抽查部分采购业务文件，入库手续完备情况，追踪存货增加情况——→抽查部分存货出库业务，追踪存货减少情况——→审查存货管理制度——→抽查盘点记录——→存货跌价准备——→评价存货内部控制系统

3、实质性审查

（1）审查存货的请购与采购是否符合公司流程，并完善所有的授权审批手续； （2）审查存货的验收与保管是否职责分明：

验收是否符合质量要求、数量要求、是否有相应的合同、相关的材料证明、合格证等原始单据；

对验收后数量相符、质量合格的货物依据入库通知单办理入库手续，保管人员应加强存货的日常保管工作、是否建立存货明细账；

（3）审查存货计价方式是否前后一致，期末是否计提了存货跌价准备； （4）审查存货成本的归集是否正确；

（5）审查存货的领用与发出是否经过审批，是否办理出库手续；

（6）审查存货盘存制度：按实地盘存制对全部存货进行实地盘点，检查盘点是否明确盘点范围、方法、人员、频率、时间等，是否及时编制盘点表；是否对盘盈、盘亏情况做出分析原因，提出处理意见并经领导签字同意后进行账务处理。

（7）审查开发产品空置情况

.

.

审查资产管理部对空置产品在出售前是否进行了严密的市场调研、是否制定了详细的招商计划，是否发挥空置产品的经济效益。

（四）固定资产审计 1、内部审计目标

（1）确定固定资产是否真实存在、归企业所有； （2）确定固定资产分类是否正确；

（3）确定固定资产的增减变动记录完整，相关会计处理是否正确； （4）确定固定资产的计价正确；

（5）确定固定资产的折旧方法的选用及其计算的正确性。 （6）确定固定资产计提减值的准确；

（7）确定固定资产的期末余额是否正确、披露是否恰当。 2、内部控制系统测试

深入了解固定资产的内部控制系统——→检查固定资产的新增手续、使用、维护、折扣情况——→抽验固定资产盘点情况——→检查固定资产的处置情况——→检查固定资产账、卡的设置情况——→评价固定资产内部控制系统

3、实质性审查

（1）审查固定资产的增加：

对于外购固定资产，检查使用部门是否有购销合同、发票、合格证等原始单据，授权批准手续是否齐备、会计处理是否正确；

对于在建工程转入的固定资产，检查竣工决算、验收和移交报告是否齐全；对已达到预定使用状态尚未办理竣工决算的固定资产，检查其是否已经暂估入账，并按规定计提折旧；竣工决算完成后，是否及时调整。

对于投资者投入的固定资产，检查其入账价值与投资合同中关于固定资产作价的规定是否一定，需经评估确认的是否有评估报告。

对于因债务人抵债获得的固定资产，检查产权过户手续是否齐备，固定资产计价及确认的损益是否符合会计准则的规定。

.

.

对于其他原因增加的固定资产，检查相关的原始凭证，核对其计价及会计处理是否正确。

（2）审查固定资产的验收：审查固定资产的规格、数量是否与采购合同数据一致，相关的质量是否符合国家标准或企业要求等；

（3）审查固定资产的入库：审查固定资产的入库数量，入库保管情况； （4）审查固定资产的使用：审查固定资产的使用是否严格遵照出库程序，是否登记在册，是否确保资产的安全、完整；

（5）审查固定资产的维护：审查固定资产日常维修、保养，定期检查，及时消除风险，并完善固定资产的维修、保养制度；检查固定资产后续支出的核算是否符合规定，会计处理是否正确；

（6）审查固定资产的折旧：审查是否依据国家有关规定和企业实际确定计提折旧的固定资产范围、折旧方法、折旧年限、净残值率等折旧政策；折旧政策一经确定，不得随意变更。确需变更的，应当按照规定程序审批。

（7）审查固定资产的盘点：

每年年末由固定资产管理部门和财务部门对固定资产进行检查、分析，核对固定资产明细账和总账，并对差异及时分析与调整；

内审人员检查固定资产账簿记录的情况，并与实际盘点情况核对，保证账实相符。固定资产发生盘盈、盘亏，应由固定资产使用部门和管理部门逐笔查明原因，共同编制盘盈、盘亏处理意见，经企业授权部门或人员批准后由财会部门及时调整有关账簿记录，使其反映固定资产的实际情况。

（8）审查固定资产的减值准备：

检查固定资产减值准备明细表的计提数是否与报表数、总账数和明细账合计数相符，检查固定资产减值准备的计提方法是否符合制度规定，计提依据是否充分、计提数额是否准确，相关会计处理是否正确，是否有相关书面报告等证明文件。

（9）审查固定资产的减少，固定资产的减少有出售、向其他单位投资转出、报废、毁损、盘亏等方式，其审计的重点如下：

①审查固定资产减少的批准文件；

.

.

②审查固定资产减少的会计账务处理是否正确；累计折旧是否冲销；净损益是否正确；

③审查固定资产的出售、转出：对拟出售或投资转出的固定资产，应由有关部门或人员提出处置申请，列明该项固定资产的原价、已提折旧、预计使用年限、已使用年限、预计出售价格或转让价格等，报经企业授权部门或人员批准后予以出售或转让。对于重大的固定资产处置，应当考虑聘请具有资质的中介机构进行资产评估。

④审查固定资产的报废：对使用期满、正常报废的固定资产，应当报废；对使用期限未满、非正常报废的固定资产，应注明报废理由、估计清理费用和可回收残值、预计出售价值等，按规定程序审批后进行报废清理；

⑤审查固定资产的产权变更：是否及时办理产权变更手续。

（10）检查“固定资产”“累计折旧”“固定资产清理”、“待处理财产损益-待处理财固定资产损益”、“固定资产减值准备”等科目在财务报表中的披露是否恰当、正确。

五、投资、筹资审计 （一）投资审计 1、内部审计目标

（1）投资项目的可行性评估、风险预测防范； （2）投资项目执行的有效管理； （3）投资项目的效益性。 2、内部控制系统测试

审查投资方案的可行性、效益性——→投资收益的真实性——→审查投资收益账务处理的正确性——→评价投资方案

3、实质性审查

（1）审查项目投资的可行性研究报告：对投资项目建议书的提出、可行性研究、评估、决策等做出明确规定，确保投资决策合法、科学、合理；

（2）审查项目投资的风险预测，并提出相关风险应对方案； （3）审查投资方案的实施是否执行有效；

.

.

（4）审查投资结果是否符合目标利润。

（二）筹资审计 1、内部审计目标、 （1）筹资方案的可行性；

（2）筹集资金使用的合理性、效益性； （3）筹集资金成本控制的合理性； 2、内部控制系统测试

审查筹资方案的可行性、效益性——→审核筹资合同协议的签订——→审核筹集资金的专项使用——→审核筹资成本按期支付——→评价筹资方案

3、实质性审查

（1）筹资方案的拟订：审查筹资方案的可行性，是否确定适度的负债数额，是否确定合理的资本结构；

（2）筹资风险：审查筹资风险是否适合企业实际情况，是否通过合理的筹资结构来分散风险，并制定风险规避方案；

（3）筹集资金的使用：审查企业是否按照筹资方案所规定的用途使用对外筹集的资金，有无挪作他用；

（4）筹资成本的偿付：审查企业是否按筹资协议的约定支付利息；利息的账务处理是否及时、准确；

（5）筹集资金的效益：审查资金的使用是否达到筹资方案的目标。

六、收入、成本和费用审计 （一）营业收入审计 1、内部审计目标

（1）确定营业收入的数额是否正确、完整；

（2）确定对销售退回、销售折扣与折让的处理是否适当； （3）确定营业收入的会计处理是否正确；

.

.

（4）确定有无特殊情况的销售行为； （5）确定营业收入的披露是否恰当。 2、内部控制系统测试

检查营业收入项目明细表与报表数、总账数和明细账合计数是否一致——→检查营业收入的确认原则、方法，是否前后一致——→检查销售折扣、销售退回与折让等情况——→检查特殊销售情况——→在财务报表上的披露是否恰当——→评价营业收入内部控制系统

3、实质性审查

（1）检查营业收入项目明细表与报表数、总账数和明细账合计数是否一致； （2）检查营业收入的确认原则、方法，不同种销售方式下收入的会计处理是否准确；

（3）检查营业收入的确认原则、方法是否前后一致；

（4）审查销售收入的变动趋势:与该年度计划数对比了解计划完成程度，与上年度相比了解其变动趋势，根据存在的异常现象进一步分析可能存在的情况。

（5）检查产品价格目录，抽查售价是否符合已签批的价格表；

（6）检查销售折扣、销售退回与折让等业务是否真实发生、手续是否完整、会计处理是否正确；

（6）抽查部分销售发票，检查开票、记账等情况，是否与合同保持一致； （7）检查有无特殊情况的销售行为：如附有销售退回条件的商品销售、委托代售、售后回购、分期收款销售、售后租回等，其会计处理是否正确；

（8）检查有无集团内部销售、向关联方销售的情况，检查其会计处理是否正确； （9）确定营业收入在报表上的披露是否恰当；

（二）成本费用审计 1、内部审计目标

成本费用审计的最终目标是成本费用最小化，其基本要求： （1）确定各项成本费用的内容是否完整。

（2）确定各项成本费用分类、归集、会计处理是否正确。

.

.

（3）确定成本费用的核算是否正确，及时提供真实、可靠的成本费用信息资料。 （4）加强成本费用的管理，提高经济效益。 2、内部控制系统测试

了解并描述成本费用内部控制系统——→审核成本费用计划、预算及执行情况——→检查成本费用是否按对象进行归集——→抽取有关凭证、检查成本费用审批手续——→检查成本费用账户的设置、登记及凭证保管——→评价成本费用内部控制系统

3、实质性审查

（1）审查成本费用预算是否完整、合理，检查成本费用的预算完成情况，分析产生差异的原因，寻求降低成本费用的途径和方法。

（2）审查开发产品计税成本支出会计科目设置是否完整，是否包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等项目；

（3）审查计税成本的归集和分配是否按成本对象进行归集，成本对象的确定是否符合税局文件规定的原则，是否一经确定，就不能随意更改或相互混淆；如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

（4）审查共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法是否恰当，是否按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

（5）审查计税成本支出后发票是否及时取得，是否及时计入计税成本；未实际取得发票时，不能计入计税成本。

（6）检查管理费用、财务费用、销售费用明细表与报表数、总账数及明细账合计数是否相符；

（7）检查管理费用、财务费用、销售费用的分类、计算、归属、会计处理是否正确；

（8）检查管理费用、销售费用是否超过扣除标准。企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。重点审查职工福利费是否超过工资薪金总额的14%，职工教育经费是否超过工资薪金总额的2.5%，

.

.

工会经费是否超过工资薪金总额的2%；审查业务招待费最高不得超过当年销售收入的5‰，审查广告费和业务宣传费不超过当年销售收入的15%。

（三）应交税费审计 1、内部审计目标

（1）确定应交税费的计提是否及时、准确、完整，税率是否准确； （2）确定是否按时缴纳税款；

（3）确定减免税的项目是否真实发生、手续是否完备； （4）确定是否合理避税。 2、内部控制系统测试

了解并描述应交税费的税目——→审核应交税费的计提、税率——→审核应交税费的缴纳——→审核减免税的相关规定——→评价应交税费是否及时、准确、完整

3、实质性审查

（1）检查应交税费的纳税范围与税种是否符合国家规定，是否每月计提营业税、城市建设维护税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、防洪保安费、地方教育费附加、房产税等，每季计提土地使用税；

（2）审查应交税费的计提是否及时、完整，检查计提的税率是否准确； （3）审查企业的减免税的项目是否真实发生、手续是否完备； （4）审查各项税费与应交税费、其他应付款等项目的勾稽关系；

（5）审查应交税费的缴纳是否及时，是否按税局规定时间进行税务的申报和税款的缴纳；

（6）审查是否进行税务筹划，合理避税。

七、财务报表的审计 1、内部审计目标

.

.

（1）评价财务报表的合法性：选择和运用的会计政策是否符合适用的会计准则和相关会计制度、管理层做出的会计估计是否合理；财务报表反映的信息是否具有相关性、可靠性、可比性和可理解性。

（2）评价财务报表的公允性：是否真实反映了交易和事项的经济实质。 （3）对财务报表发表审计意见，提高财务报表的可信赖程度：财务报表是否按照适用的会计准则和相关会计制度的规定编制，是否在所有重大方面公允反映被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量。

2、内部控制系统测试

了解并描述财务报表的编制方法——→审核财务报表各个项目之间的勾稽关系——→审核资产负债表日后事项——→审核公允价值计量和披露——→审核会计政策、会计估计变更和前期差错更正——→审核财务报表中相关文件信息——→审核企业关联方交易——→审核现金流量表——→在财务报表上的披露是否恰当、完整

3、实质性审查

（1）审查财务报告的编制方案，明确年度财务报告编制方法、年度财务报告会计调整政策、披露政策及报告的时间要求等。

（2）审查财务报表之间、财务报表各项目之间的勾稽关系是否正确，重点对下列项目进行校验：

①财务报表内有关项目的对应关系；

②财务报表中本期与上期有关数字的衔接关系； ③财务报表与附表之间的平衡及勾稽关系。

（3）首次内部审计时对期初余额的内部审计；检查期初余额是否存在对本期财务报表产生重大影响的错报，检查上期期末余额是否已正确结转至本期，检查相关的会计政策是否变更、会计处理是否恰当；

（4）审查资产负债表日后的调整事项是否进行调整，相关会计处理是否正确，是否在财务报表中披露；审查资产负债表日后非调整事项是否在财务报表批注中予以披露，以提醒财务报表使用者关注。

（5）审查公允价值计量和披露，评价公允价值的计量方法是否恰当、是否保持一贯性，一经确定不得随意变更；

.

.

（6）审查会计政策、会计估计变更和前期差错更正是否合理、合法、会计处理是否正确；

（7）审查财务报表中相关文件的信息是否完整，有无丢失文件记录、改动文件的迹象；

（8）审查企业关联方交易是否真实发生、会计处理是否正确； （9）检查利润表编制的方法，相关的收入、支出披露是否完整；

（10）检查现金流量表的编制方法，审查现金流量表的内容、数额是否正确、完整，与其他报表及附注的勾稽关系是否正确，主表与补充资料之间的勾稽关系是否正确；

（11）识别财务报表中的舞弊行为导致的重大错报风险； （12）在财务报表上的披露是否恰当、完整；

八、管理性工作

（一）定期组织对集团所属公司进行常规审计和不定期专项审计，根据审计中发现的问题提出改进建议，并为集团对分子公司的考核提供相关资料。

（二）参与集团内部财务、工程管理制度及工程计价方式的制定，规范统一集团财务核算管理、工程系列管理。

.