[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产

地产

摘要：财务会计的核心问题之一是会计计量问题。从国际财务会计的发展动向看，由于对金融工具、特别是衍生工具的计量需要，公允价值计量模式备受关注。我国也高度关注公允价值理论和实务的发展，财政部颁布的新会计准则中，已将公允价值作为计量属性之一。但应用中出现的问题和阻力使公允价值计量成为财务会计的难题之一，本文对此进行了探讨。

关键词：公允价值 计量属性 现行市价 动态反映 一、公允价值计量模式的含义

(一)公允价值的本质国际会计准则委员会(IASC)认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)的定义与此基本相同。FASB在1984年发布的第5号财务会计概念公告(SFACNO.5)中列举了五种计量属性，即历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值。公允价值属性与上述五种计量属性的关系是什么，是否成为独立的第六种计量属性，FASB在2000年发布的第7号财务会计概念公告(SFACNO.7)中指出：SFACNO.5中所描述的某些计量属性也许和公允价值是一致的。在初始确认时，如果缺乏相反证据，已收或已付的现金或现金等价物通常被假定近似为公允价值。现行成本和现行市价都在公允价值的定义之内，未来现金流量的现值也符合公允价值的定义。只要短时间物价稳定，对于一些短期的应收应付项目而言，它们的可变现净值可以近似地代表其公允价值。由此可见，公允价值决不是一个独立的新的计量属性。公允价值的概念实际上已“嵌入”了各种计量属性，使公允价值成为一种复合(或综合)的计量属性。人们一般在谈到公允价值时并不包括历史成本。实际上公允价值

的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。我国新《企业会计准则》中对公允价值的定义是：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。可见，我国对公允价值的定义与IASC对公允价值的定义大体一致。

(二)公允价值计量模式的含义在资产计价究竟是价值还是价格的问题上，价值计量与价格反映并不矛盾。从货币作为统一的计量尺度以来，资产计价就是价值计量，而价值计量的结果是价格。公允价值计量模式在本质上是强调对资产客观价值的计量。对资产公允价值计量的结果是资产的现行市价。公允价值计量模式的创意一是资产计价必须坚持客观价值计量，价格要能真正反映资产客观价值；二是资产计价必须立足于现在时点，坚持动态的反映观。因此，公允价值概念的指导思想是要求真实和公允。公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易理性双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识后的市场交易价格即为公允价值。

二、公允价值计量的理论与现实基础

(一)公允价值有利于企业的资本保全会计如采用公允价值作为计量属性，符合实物资本维护的理论。实物资本维护观点认为，资本是企业的实物生产经营能力或取得这些能力所需的资金或资源。很明显，企业在生产过程中会耗费这些能力(资源)，同时为了进行再生产又必须购回这些能力(资源)，只有这样简单再生产才能维护，扩大再生产才有基础。但企业耗费的生产能力，如采用历史成本计量，在物价上涨的经济环境中，将购不回原来相应规模的生产能力。企业的生产只能在萎缩的状态下进行。反之，当企业耗费的生产能力如采用公允价值计量，一律按现行市价或未来现金

流量现值计量，即使是在物价上涨的环境下，也可在现时情况下购回原来相应规模的生产能力，企业的实物资本得到维护，企业的生产将在正常的状态下进行。

(三)公允价值能合理地反映企业的财务状况公允价值与历史成本相比，能较准确地披露企业获得的现金流量，从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。也就是按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营、决策提供更有力的支持。因此，推行公允市价计量也是符合会计的相关性、稳健性和可比性等会计原则要求的。

(四)公允价值实现会计目标变化的需要随着资本市场的发展和股权结构的日益分散，投资者的观念开始发生变化，信息使用者对资产盈利能力的关注逐步超越了其对资产完整性的关注。同时，通货膨胀，衍生金融工具和知识经济的兴起，都对历史成本会计提出了挑战。股权的高度分散，使得投资者与管理层相比处于相对的劣势地位，这种情况下，公允的市场价格便成为投资者对管理层约束的重要手段之一。因此，决策有用就成为财务会计的目标。在目标责任下，资产计量的结果应当尽可能客观可靠，采用历史成本计量可以很好的达到这一目标；而“决策有用观”则要求资产计量的结果应当能够有利于预测企业的未来现金流量，公允价值(或未来现金流量的现值)便成为一种选择。 三、公允价值应用中存在的问题

(一)公允价值难以取得虽然市场经济在我国已经有了长足的发展，但很多情况下公允价值仍然是难以取得的。主要是我国没有像西方国家一样发达的交易市场。在公允价值难以取得的情况下，会计准则要求运用公允价值进行计量，将会影响会计信息的可靠性。有许多会计要素如资产和负

债在市场上很难找到可供观察的交易价格，将未来现金流量按一定的折现率折算成现在的现金价值的现值计量，往往就成为估计相关价格即公允价值的最重要的技术手段。但因未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等都是不确定的，在计量的操作上往往难度很大，因而现值计量的复杂性亦就是公允价值计量模式不易推行应用的难点

(二)普遍存在的关联方交易严重影响交易价格的公允性我国上市公司和大股东之间的交易非常普遍，尤其是上市公司与其母公司，关联公司进行债务重组，资产交换等交易中，交易价格缺乏公允性的情况时有发生，很多上市公司利用关联方交易粉饰报表，虚增会计利润。另外，公允价值是通过市场确认的，但市场环境是复杂多变的，有的会计要素或会计事项可以确认或寻找相类似的市场交易价格，有的却无法寻找而只能估计，尤其对于长期性的应收应付之类的项目，在市场环境的预知性上难以把握。 四、公允价值在我国新会计准则中的应用

(一)投资性房地产的公允价值计量《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定，投资性房地产在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。但房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值的影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不能调整当年的利润。

(二)金融工具和衍生金融工具的公允价值计量根据《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，如企业为充分利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等，这些被列为公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益；另外对于特征各异的衍生金融工具，如“票据发行便利”(NoteIuanceFacilitie,NIF)、“期货”(Future)、“期

权”(Option)、“远期合约”(ForwardContract)等，有些金融工具只产生合约的权利或义务，而交易和事项尚未发生。但从法律的角度看，由于签约双方之间的报酬与风险已开始转移，因为此时签约双方的权利、义务尚未执行，业务尚未发生，也不可能有历史成本(因为历史成本是已发生业务的价值)，因此会计就不能对该业务进行计量、反映。而采用公允价值属性计量却能很好地解决这个问题。

(三)其他业务的公允价值计量据不完全统计，在新会计准则体系中，目前已颁布的具体准则中不同程度地运用了公允价值计量属性，新会计准则之所以对这些交易或事项采用公允价值计量模式，主要是出于实质重于形式的原则。如对于企业间具有商业实质的非货币性资产交换，采用公允价值计量换出和换入的资产，实质上是确认企业非货币性资产的“售出”与“购入”，“售出”，资产的公允价与账面价之差即为企业实现的收益。另外，如果企业在债务重组中用以清偿债务的非货币资产的公允价值高于其账面价值，则高出的部分连同获得的债务豁免，可以增加当期利润；在非共同控制下的企业合并中，购买方付出的资产、发生或承担的负债的公允价值与其账面价值的差额，体现在企业当期损益中。这些交易事项中对公允价值计量模式的采用，克服了因采用成本计价模式而对企业资产价值的低估的缺陷，从而可以更真实地反映企业的资产价值及经营业绩。

五、公允价值计量模式在我国应用的前景分析

(一)公允价值的广泛运用是理性的选择公允价值范围的运用是一个两难选择。小范围运用可能会使会计信息的可验性相对提高，但信息的相关性会相应降低；而大范围运用虽然能提高会计信息的相关性，但可能会降低信息的可验证性。事实上运用公允价值的主要目的就是为了提高会计信息的相关性，若是小范围运用不仅会使信息的相关性得不到提高，还可能使信息的可靠性也得不到保障。因为企业向外界提供的会计信息虽然是分项目披露的，总体而言是一种汇总的会计信息，这种汇总的信息需要建立在可靠和可比的分项目信息基础之上。如果只是在个别会计准则项目中运用公允价值，就会导致因各个分项目所运用的计量属性不同而引致的会计信息可比性降低，进而使会计信息质量下降，相关性也就无从谈起。因此，公允价值的较大范围运用便是一种理性的选择。另外，尽管从理论上分析公允价值的运用范围应由小到大，但实际中在量上迅速扩展也是国际会计和发达国家会计的普遍做法。

(二)公允价值的运用有利于提高会计信息相关性如果该资产存在着活跃市场，则该资产的市价即为其公允价值；如果该资产不存在活跃市场，则该资产的公允价值应比照相关类似资产的市价决定；如果该资产和与该资产相关的资产均不存在活跃市场，则该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值确定。可以看出“活跃市场”是对接近完全竞争的完善交易要求权市场的界定，市场价格是对该资产所能给企业带来的未来的经济利益的即时表现，使用公允价值对资产进行计量能够达到对企业的财务状况、经营成果进行公允、合理反映的目的。引入公允价值的概念使得换入资产的计量具有更强的可操作性，而且在限制操纵利润方面，公允价值也使得计量有客观的基础，换人的资产不可能被没有任何依据地任意高估或低估，同时使得损益大小的确认有客观的计

量。公允价值着眼于现在和未来能真实反映资产给企业带来的经济利益，更准确地披露企业的经营能力，偿债能力和财务风险，更好地帮助信息使用者做出正确的决策。

(三)公允价值计量有利于金融衍生工具的核算随着我国金融市场的不断发展，新的金融衍生工具将不断增多。只有借助于公允价值才能反映现在和将来的价值，反映真实的财务状况。因为有些金融工具只产生合约的权利或义务，而交易和事项尚未发生。但从法律的角度看，由于签约双方之间的报酬与风险已开始转移，为了使得会计信息使用者除了能了解已发生业务的信息外，还能了解正在发生的业务的现时信息以及其对企业未来财务状况和经济成果的影响；为了帮助会计信息使用者能正确地进行经营决策，此时尽管签约双方的权利和义务尚未完全实际履行，但在会计上也要求对其进行确认、计量。由于其没有历史成本，传统会计对此无能为力。因为，公允价值是理智双方在无干扰情况下，自愿进行交换的价值，其价值的确定并不取决于业务是否发生，只要双方同意就会有一个价值。因此，会计在任何时候都可以按公允价值对衍生金融工具产生的权利、义务进行计量、反映，并向信息使用者提供信息。

(四)计算机技术和互联网的发展为公允价值的运用提供了技术支持在公允价值的确定过程中，需要处理大量的经济信息以减少估价过程中的不确定因素，计算机技术和互联网的发展使得会计估价方法取得了显著进步。互联网的迅速发展，使得价值信息的获取变得异常容易。计算机技术的不断进步使大量复杂信息的处理成为可能，复杂数学模型的运用不再是不可逾越的障碍，期权定价模型，矩阵定价模型，期权调整扩展模型的运用不再是难事，过去许多无法量化的因素，借助于互联网和计算机技术很容易对其进行定量分析。此外，随着市场经济的不断发展，金融业在整个国民经济中的地位和比重不断提高，金融工具及衍生金融工具将不断推陈出新，

与此相适应，金融工具项目在企业会计项目中的比例将会不断提高，这为公允价值计量发挥主导作用创造了越来越广阔的发展前景。

(五)公允价值的运用将使我国会计准则与国际会计准则实现趋同随着WTO的加入以及对外开放的进一步深入，会计这种国际商业通用语言必将在此过程中逐步实现国际化。尽管国际会计准则理事会并没有在其《编制财务报表的框架》中，明确地将公允价值列为计量属性，但在有关准则中却对公允价值进行了广泛的运用。我国引入公允价值的会计准则项目，与国际会计准则中公允价值的范围基本一致，与国际会计准则趋同的方向是一致的。