房地产现状与未来趋势分析

房地产现状与未来趋势分析

中国房地产近年来日益成为一个全社会关注的话题，它不仅是国家和政府面临的政治、经济问题，也是全社会和整个民族面临的社会问题和严峻的考验。由于中国特殊的国情和现状，任何有关住房问题的话题都会引起国人乃至国际关注，尤其是近年来中国房价的不断攀升，房地产市场充满了诸多的不合理因素和利益争夺，价值市场需求与供给出现的矛盾，房地产开发与经营商和房地产消费者的矛盾和平衡问题，中国房地产在经历众多的严峻考验中，在社会经济的向前发展中，也会出现利好的局面。本文主要从房地产业的现状和未来趋势来深入分析房地产。

近年房地产发展趋势

从2001年到2005年，房地产价格上涨的速度较快，特别是从2003年后半年开始房地产价格上涨迅速，尤其是2004年，房地产价格飞涨，特别是有些城市房地产的销售价格上涨超过20％，进入2005年，随着国家相关政策的出台，房地产价格上涨的势头受到了一定的抑制，但总的来说，房地产销售价格依然上涨。再到近年的“疯涨”，特别是2009年、2010年。我们揭开房地产销售价格上涨的面纱，我认为房价上涨的主要原因包括以下四个方面：土地的特性、我国所处的发展阶段、房地产投机、消费者的心理预期。

中国的房价已经高到了非常严重的地步，给中国社会和经济带来了非常严重的危害。

高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就

是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。

第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。

实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？

第三就是影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。

第四个危害是投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。

未来发展趋势和特点

展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

2011及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点

（一）未来发展趋势

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

（二）我国房地产业在未来一段时间内将会逐步出现如下特点：

1、房地产业发展与社会经济发展比较协调

当前我国房地产业的发展与整体经济发展并不协调。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识不强，投资决策不科学，对经济发展与房地产业的关系不能准确把握。在未来的规范、科学的房地产市场中，投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。加之合理的政府监管，因此，我国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。

房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。随着我国房贷市场的成熟和国民收入的不断增加，房地产开发商根据相应的指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

2、商业房地产以租赁作为主要经营方式

未来中国商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且

进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。

3、房地产业经营的规模化专业化程度高

现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，我国房地产行业的发展趋势也必将体现这一特色。比如美国，其房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）,负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司（比如北美地产网的母公司爱伊地利集团），开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。

4、房地产贷款结构以消费市场为主

当今世界第一强国——美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。2007年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开

发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。中国也可以参照美国房地产建设的经验和合理部分，实现中国房地产贷款结构以消费市场为主。

5、有健全的房地产保险制度

虽然2007年的次贷风暴对美国的房地产市场造成了很大的冲击，但是如果不是有着健全的保险制度，这次风暴的影响力将会更大。这也使为什么首当其冲的会是美国最大的保险公司AIG的原因，而美国政府第一个注资担保的，也是AIG。

保险业在我国房地产业发展过程中会扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

6、集约用地，土地利用效率高

虽然我国地大物博，但人口密度极高，人口过多而土地供给不足，这就要求我国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，实现土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，

然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。借鉴美国成功的房地产经验，我国可以利用其先进的技术、科学的管理方法，实现我国房地产业的专业化。

综上所述，我国房地产市场由于历史的和现实的原因，在制约其发展的同时也充满了不同的优势，一方面，我们应该努力在实践中摸索经验，总结失败的教训，注重品牌、质量、形象以及服务的建设；另一方面，应该大力吸取外国房地产的先进技术和科学方法，充分利用好国际合作与交流的机会，实现我国房地产的国际化水平。相信伟大的中国人，富有创造力的中华民族，勤劳儿勇敢的中华儿女，一定会在未来把我们的家园建设的更美丽。

爱go旅游网还为您提供以下相关内容希望对您有帮助：

房地产未来三年的发展趋势体现在以下几个方面：1. 政策调控与市场稳定：在过去几年，中国政府实施了一系列房地产调控政策，以避免房价过快上涨和泡沫现象。预计在未来三年，这些调控措施将持续，以维持市场稳定。尽管如此，随着经济增长和城市化的推进，房地产市场的根本需求依然强劲，因此市场整体将保持稳定...

房地产未来发展趋势：①城市之间房价差距明显，政府在城镇化道路上，想要使大中小城市能够均衡发展。但公共资源无法均衡分配，更多集中在首都，特区和一些省会城市，以至于马太效应日益明显，在过去5年里，北京上海和深圳三大城市，成为人口增长中心，同时郑州，泉州等小城市人口也增长迅速，在资金增量上，北上深...

未来，房地产市场将更加注重长期稳健发展。政府、企业和购房者都将更加理性地看待房地产市场的发展，避免市场的大起大落。同时，行业内外也将更加注重风险防控，确保房地产市场的平稳健康发展。综上所述，房地产行业的未来前景依然广阔，但在政策环境、市场需求和社会经济形态的变化下，房地产行业的发展趋势...

1. 房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平。在过去十年中，房地产行业经历了上升期。这主要得益于房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程以及地方政府对土地财政的高度依赖等因素，使得房地产业利润率快速增长。然而，这种高利润率并不持久，预计将逐渐降低并趋于合理水平。2. 开发商积...

房地产行业现状与发展趋势 一、明确答案 房地产行业在当前经济中占据重要地位，随着城市化进程的加快和人口增长，房地产行业的发展前景仍然广阔。然而，行业面临的挑战和机遇并存，需要适应新的市场环境和发展趋势。二、详细解释 1. 行业发展概况 房地产行业涉及住宅、商业、工业地产等多个领域，与国民经济息...

中国房地产未来的走势：1. 以租代售趋势显现：为解决住房问题，政府正将租赁市场作为重要发展方向。预计未来，租赁市场将在房地产市场中的地位日益提升，以租代售模式将成为一种更为普遍的购房方式。2. 多元化住房供应体系形成：政府正推动形成多元化的住房供应体系，包括公租房、共有产权房、利用集体建设...

一、明确答案 未来房地产前景看好，将呈现多元化、智能化和稳健发展的趋势。二、详细解释 1. 多元化发展 随着城市化进程的加速和人们对居住需求的多样化，房地产市场将逐渐走向多元化发展。这包括不同地域、不同消费群体和不同产品类型的房地产开发。例如，针对不同收入群体的刚需房、改善型住房和高端住宅...

一、中国房地产现状及未来趋势 中国房地产市场经过数十年的发展，已经成为国民经济的重要支柱。目前，房地产市场依然呈现出稳定增长的趋势，但随着政策调控、人口结构变化及消费需求升级等因素的影响，未来房地产市场的走势将更为复杂多变。二、影响房地产发展的主要因素 1. 政策因素：政府的房地产政策对...

房地产未来几年的行情将呈现出一定的波动与调整，但总体趋势将是向高质量发展、平稳健康发展转变。首先，随着政府对房地产市场调控政策的持续深入，市场将逐渐回归理性。政府将继续坚持“房住不炒”的定位，通过土地供应、信贷政策等手段保持房地产市场的稳定发展。这将有助于遏制过度投机和恶意...

未来趋势预测，人们追求改善住房，将成为推动市场的重要动力。未来几年，换购新房需求量大，平均每年有大量人口变动，城市化进程持续，对住房需求增加。市场增长或放缓。预计未来十年，房地产市场增长速度放缓，售房量、房价、开发商利润可能减少。经济状况、工作机会、收入水平是影响市场的关键因素。人口结构...