某新建花店项目评价

投资项目评价实验报告

论文名称：学 院：专 业：学 号：学生姓名：指导教师：

某新建花店投资项目评价报告 经贸学院

经济学（国际投资方向) 0944022 王心悦 汪波

2010 年 12 月

某新建花店项目评价

一、项目背景

鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀！花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，出了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目,美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位，现实生活的节奏不断的加快，让人们对鲜花市场的要求同时也在不断的提高，花卉业被誉为“朝阳产业”.近10多年来，世界花卉业以年平均25%的速度增长，远远超过世界经济发汗的平均速度，鲜花的高利润、市场大，是世界上最具有活力的产业之一。中国花卉业起步于20世纪80年代初期。经过30年的发展，取得了长足的进步。2001年花卉种植面积达24.60万平方千米，销售额215.84亿元，出口额8003.4万美元。2003年我国花卉行业总销售额达353。1089亿人民币。就鲜花一项全年总销售额为40。9063亿人民币.2009年我国鲜花的销售额更是达到260亿，增长迅速 说明：概述市场及技术发展现状和项目提出的理由

二、项目概况

该项目投资有两个主要方案可供选择：

方案1：在某医院附近开设实体店。该方案初始投资大，但稳定客户群可保证每个月较大的收益。

方案2:在淘宝网开设网店。该方案初始投资小。但由于类似的商家较多，新开的店知名度、信誉不高，不能保证稳定的客户以及相对固定的收益。

三、主要步骤

第一步，分别对方案1和方案2进行财务评价，检验各自的绝对效果. 第二步,如果方案1和方案2都通过了绝对效果检验，采用“差额内部收益率法\"进行比较，确定最优方案。

四、主要参数

判据参数：项目行业融资前税前财务基准收益率12% 项目行业融资前税后财务基准收益率14％ 折现率10％ 计算参数：

项目适用的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%,教育费附加费率为3％,所得税税率为35％

固定资产残值率5%

五、项目财务评价 (一）实体花店的评价 1、资金使用计划

（1)项目总投资:10万元. （2）初始投资 ① 开店费用

店面租金约6000元，需押一付三，手续费为租金的50%（可适当减少6％）,合同期为3年，3年后追加每年租金约8％。

营业执照：500元 税务执照：100元 培训费:1200元

房租手续费：2640元

店租押金（一月租金)：6000元（退店时回收) 费用总计：10440元

费用年摊销额：10440/5=2080元 ② 流动资金:60000元

③ 固定资产及低值易耗品明细表

名称 1、固定资产 电脑(二手台式收银用） 收银台 花架 空调 电动车 宣传册 电话机 饮水机 消防设备 货架 装修费用 2、低值易耗品 花泥刀、剪刀 花筒 塑料花瓶（用于插花篮） 喷雾器 喷水壶 扫把 畚箕 单价（单位:元） 数量 2000 300 200 2000 1300 50 50 200 95 300 16000 1 1 2 1 1 1 2 1 1 1 / 合计：22745元 20 8 8 20 20 5 5 2 20 16 2 3 6 2 2 合计:528元 总价(单位：元） 2000 300 400 2000 1300 50 100 200 95 300 16000 40 160 160 40 60 48 10 10 水桶（养鲜花） 8 初始投资合计：10440+60000+22745=93185（元）

计划期限5年

年折旧：10440*（1-0.05）/5=1983。6

备注:低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。 （3）营业成本

① 每月进货成本明细表 名 称 鲜花 项 目 淡季（6，7,8） 16000 旺季（1—5，9—12) 20000 盆栽、盆景 花瓶 包装纸 其他包装用品（彩带,胶带，绳子) 花泥 合计 2800 300 400 169 69 19738 4500 700 800 229 100 26329 ②进货成本风险准备金(每年）：5000元 工商管理费用：120元/年

开业初期（第一年）宣传成本：500元

每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：14000元

③每月经费支出明细表 单位：元/月 项名 称 1、一般费用 租金 水费 电费 话费 宽带费 花卉护理费 合计 2、员工工资 花艺师(1名） 花卉护理员 送花员 收银员 合计 3、其他费用 物流费用 办公费用 宣传费用 设备修理费 合计

（4)收入分析

150 28 250 50 478 200 30 220 50 500 200 32 200 50 482 240 35 200 50 525 260 40 200 50 550 该项作为修理费的储备金,每月平摊记账 2800 1600 1800 1600 7800 2800 1600 1800 1600 7800 0 1600 1800 1600 5000 0 1600 1800 1600 5000 0 1600 1800 1600 5000 两年后不再聘请花艺师，由自己担任 6000 1200 216 200 50 100 7766 6000 1300 316 300 50 100 8076 6000 1350 280 300 50 100 8080 6480 1420 265 300 50 100 8615 6998 1490 310 300 50 100 9248 租期3年,之后每月租金按8%递增 包括：工作人员及顾客洗手用水、浇花用水,合计10T/天（4元/T） 包括：灯光、空调、其他，合计0。6kw/h（1元/度) 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 备注 4、经费合计 16044 16376 13562 14140 14748 基于花店店址位于某知名大型医院附近,周围有数个居民区，收入较为稳定。随着开店时间越来越长，本店拥有越来越高的知名度和声誉,前来消费的顾客数量会逐年增加。所以预计5年内的营业额如下表(单位:元/月）： 名 称 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 一、主营业务收入 31752 51744 338655198。8 3.6 1176 4704 397461078。8 3.6 1881.6 349256913598586437047。2 8。4 5。6 3.24 4 1212。75 4851 1249。5 4998 60368 鲜花收入 花瓶销售收入 盆栽、盆景销售收入 合计 1102。5 4410 372657254。5 6.5 1764 1286。25 5145 4099629842236489434766790。95 2.15 3。1 0。74 5.25 9。3 1940。4 1999。2 2085 二、其他业务收入 包装收入 (5）税费计算表 项 目 名 称 第一年 372657254。5 6.5 第二年 39748.8 61073.6 3053.68 312.8 第三年 第四年 第五年 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 淡季 旺季 4099629842236489434766790.95 2.15 3。1 0。74 5。25 9。3 20493149。55 .1 142.47 220.44 21113244。66 。5 227.1 2173。8 主营业务收入 每月营业税额 营业税税率：5％ 186328621987。225 ．825 .44 200.4 139.12 3340 城市建设维护税：7% 每月城市建130.设维护税额 4 每月教育费附加税额 148 152 234 教育费附加:3% 56 86 60 91.6 61。5 94.5 63.4 97 65 100

（6）每年利润明细表 每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本+各项税费*12+年折旧额+初始投资费用年摊销额

营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=旺季销售额*9+淡季销售额*3+包装收入*12 营业利润=营业收入总额—总成本

主营业务成本每年追加投资额为前一年可分配利润的10% 项 目 第一年 527257.7 648270 第二年 567318.12 673848 第三年 507950.92 713094。15 第四年 522533。58 734699。7 第五年 596533 756315.45 名 称 总成本 营业收入总额 营业利润 所得税额 净利润 121012.3 49104。305 71908 106529。9 30535.458 75994。4 205143.23 65050.1305 140093 212166.12 67508。142 144658 159782.45 49173。9 110608.6

2、资金筹措

（1）资金筹措方案

自行出资5万元，另外5万元通过向银行借款,年利率8％，期限为三年，起初交清利息，到期一次还本. （2）借款偿还计划

第一年净利润为71908，其中用50000元偿还贷款。

3、财务指标分析 建设期：0 经营期：5

折现率（％)：10

提示：计算期=建设期+经营期 年现金流入 份 0 1 2 3 4 5 0 648270 673848 713094.15 734699.7 756315.45 现金流出 93185 576362 597853.58 573001.05 590041.72 645706.9 净现金流量 —93185 71908 累积净现金流量 —93185 —21277 净现金流量现值 -93185 65370。9090909091 累计净现金流量现值 -27814。0909090909 75994。42 54717。42 62805。305785124 34991.2148760331 140093.1 144657.98 110608.55 194810.52 105254.019534185 140245.234410218 239048.581176149 307727。788383804 339468。5 98803.3467659312 450077.05 68679.2072076546

静态投资回收期结果：1.28(年) 动态投资回收期结果：1。44(年) 净现值结果：307727.79 〉 0 内部收益率结果：91.58％ > 12％ 获利指数结果：4。3 所以，方案可行。

（二）网上花店评价 1、资金使用计划

(1）项目总投资：80000元。 （2）初始投资

① 流动资金：30000元

② 固定资产及低值易耗品明细表

名称 单价（单位:元） 数量 总价（单位：元) 一、固定资产 电脑 摩托车 手机 空调 二手面包车 二、低值易耗品 花泥刀、剪刀 花筒 塑料花瓶（用于插花篮） 喷雾器 喷水壶 扫把 畚箕 3000 3000 1500 2000 28000 1 2 2 1 1 合计:42000元 3000 6000 3000 2000 28000 20 8 8 20 20 5 5 2 20 5 2 3 6 1 1 合计：398元 40 160 40 40 60 48 5 5 水桶（养鲜花） 8 初始投资金额总计42000+398=42398元 计划期限4年

固定资产年折旧额42000*(1—0。05）/4=9975

备注：低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。 （3）营业成本

① 每月进货成本明细表 鲜花 配花，陪叶 花盒,花篮 包装纸 其他包装用品（彩带，胶带,绳子) 花泥 合计 第一年 3652 256 200 400 100 149 4757 第二年 4952 293 228 412 107 157 6149 第三年 5172 338 246 417 109 169 6451 第四年 5266 354 256 417 109 173 6575 第五年 5188 344 246 410 100 168 6456 ②进货成本风险准备金(每年）：10000元

每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本)：44000元

③每月经费支出明细表 单位：元/月

水费 电费 话费 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 600 150 200 650 150 300 675 160 300 710 170 300 710 170 300 备注 包括：工作人员洗手用水、浇花用水，合计5T/天（4元/T） 包括：灯光、空调、其他，合计0.6kw/h(1元/度） 宽带费 花卉护理费 合计 花卉管理员 100 100 1150 3000 100 100 1300 3000 4500 4000 100 100 1335 3000 4500 4000 100 100 1380 3000 4500 4000 100 100 1380 3000 4500 4000 11500 1400 35 100 50 1585 14465 该项作为修理费的储备金,每月平摊记账 网页管理员（2名) 4500 送花员（2名） 4000 合计 物流费用 办公费用 宣传费用 设备修理费 合计 4、经费合计 （4）收入分析 鲜花收入 包装收入 合计 第一年 308272 2596 310868 11500 11500 11500 11500 1200 30 250 50 1530 1200 30 220 50 1500 1400 35 200 50 1685 1500 35 100 50 1685 14180 14300 14520 14565 第二年 356620 4204 360824 第三年 403746 5185 408931 第四年 416124 5436 421560 第五年 408975 5212 414187

（6）每年利润明细表 每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）＊12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本 +年折旧额

营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=(鲜花收入+包装收入）＊12 营业利润=营业收入总额—总成本 第一年 第五年 第二年 第三年 第四年 总成本 营业收入总额 营业利润 2、财务指标分析 建设期：0 经营期：4 折现率：10% 245617 310868 65251 263761 360824 97063 270025 408931 138906 272053 421560 149507 269425 414187 144762 年份 现金流入 现金流出 净现金流量 累积净现金流量 净现金流量现值 累计净现金流量现值 0 0 42398 -42398 65251 97063 -42398 22853 119916 258822 408329 553091 -42398 59319.09091 80217.35537 104362.1337 102115.2927 89885。81257 -42398 16921。09 97138.45 201500。6 303615.9 393501.7 1 310868 245617 2 360824 263761 3 408931 270025 138906 4 421560 272053 149507 5 414187 269425 144762

静态投资回收期结果:0。65年 动态投资回收期结果：0。71 净现值结果：393501。69 > 0

内部收益率结果：190.62％ 〉 12％ 获利指数结果：10。28 所以，方案可行。

六、敏感性分析 方案1： 现金流量表 年份 现金流入 0 0 1 2 3 4 5 648270 年营业收入 0 648270 现金流出 93185 576362 建设投资 93185 年经营成本 245617 净现金流量 -93185 71908 NPV IRR 279753 92％ 673848 713094。15 734699。7 756315。45 673848 713094.15 734699。7 756315.45 597853。6 573001.05 590041。7 645706.9 263761 75994.42 270025 140093。1 272053 144658 269425 110608。55 表二 各因素变化后的净现金流量表 0 1 2 3 4 5 NPV IRR 44653营业收入+5% —42398 104321。5 109686.8 175747。81 181393 148424.32 261% 2 20531营业收入—5％ —42398 39494。5 42302.02 104438。39 107923 72792。777 120% 3 营业收入+10％ -42398 136735 143379.2 211402。52 218128 186240.1 营业收入-10% -42398 567143342 ％ 28059162% 3 7081 8609。62 68783.685 71188.01 34977。005 84703 56％ 经营成本+5％ —42398 59627.15 62806。37 126591.85 131055。3 97137.3 37125216经营成本—5％ —42398 84188。85 89182。47 153594.35 158260。6 124079。8 2 ％ 经营成本+10% -42398 47346。3 49618.32 113090。6 117452.7 83666.05 经营成本—10％ 235261363 ％ 41658—42398 96469.7 102370。5 167095.6 171863.3 137551。05 244% 2 97063 97063 138906 138906 149507 149507 144762 3073291% 3 初始投资+5％ -97844。3 65251 初始投资—5% -88525。8 65251 144762 315791004 初始投资+10％ —102504 65251 初始投资—10％ 表三 各因素变化对NPV，IRR的敏感度表 -83866.5 65251 97063 97063 138906 138906 149507 149507 144762 144762 ％ 3030887% 7 320031050 ％ 年营业收入的平均敏感度 年经营成本的平均敏感度 初始投资的平均敏感度

方案2： NPV 0。0862 0.0324 0。003 IRR 15。2 5.85 0.96 表一、现金流量表 年份 现金流入 年营业收入 0 1 2 3 4 5 现金流出 建设投资 年经营成本 净现金流量 NPV 357728。8048 42398 42398 310868 310868 245617 360824 360824 263761 408931 408931 270025 421560 421560 272053 414187 414187 269425 245617 65251 263761 97063 270025 138906 272053 149507 269425 144762 —42398 IRR 191% 表二 各因素变化后的净现金流量表 营业收入+5% 营业收入—5％ 营业收入+10％ 经营成本+5% 经营成本—5% 经营成本+10％ 经营成本—10% 初始投资-5% 0 -42398 —42398 —42398 1 2 3 4 5 NPV IRR 80794.4 115104。2 159352。6 170585 96337.8 133145。4 179799。1 191663 34164。2 60980。6 98012。9 165471.4 422872 225% 186180.7 488015 260% 49707。6 79021。8 118459。5 128429 124052。7 292585 157％ 107351 103343。3 227442 124％ 营业收入—10％ —42398 -42398 -42398 -42398 -40278。1 —42398 52970。15 83874.95 125404.8 135904。4 131290。8 312399 165％ 77531。85 110251。1 152407。3 163109。7 158233.3 403059 217% 40689.3 65251 65251 65251 65251 70686.9 111903。5 122301。7 117819.5 267069 140％ 97063 97063 97063 97063 138906 138906 138906 138906 149507 149507 149507 149507 144762 355802 183％ 144762 359656 199% 144762 353874 175％ 144762 361583 209％ 89812.7 123439。1 165908。5 176712。3 171704。5 448388 243％ 初始投资+5% —44517。9 初始投资+10％ —46637.8 初始投资—10% -38158。2 表三 各因素变化对NPV,IRR的敏感度表 NPV IRR 年营业收入R的平均敏感度 年经营成本C的平均敏感度 初始投资I的平均敏感度 0.0364 0.0253 0.0011 3.57 2.7 0.88

结论：

1）由图可知，在方案1、2中，三个不确定因素对IRR指标的影响从大到小排列,依次为：R〉C〉I，可以确定R为两个方案的敏感因素。但方案1中R对IRR的敏感度大于方案2中R对IRR的敏感度.

2）分析方案2的抗风险能力，由图可知,敏感因素R允许变动范围比较大.这就是说,该项目的防御风险的能力是让人放心的.

七、方案1与方案2的比较 1、等年金值法 序号 方案名称 初始投资 经营期 折现率 1 实体花店 2 网络花店 项目方案 项目方案 净现值 净现值 等年值 等年值 0 0 1 2 计算期 3 4 5 -93185 —42398 5 4 0。1 0。1 1 65251 计算期内净现金流量 2 97063 3 138906 4 148307 5 71908 75994。42 140093。1 144657。98 110608。55 实体花店 307727。79 净现金流量 -93185 71908 75994。42 140093.1 144657.98 110608.55 81177。82 81177。82 81177.82 81177。82 81177。82 1 2 97063 3 4 网络花店 302796。26 净现金流量 -42398 65251 1、方案2等年值 〉 方案1等年值.

138906 148307 95523.38 95523.38 95523。38 95523。38 2、投资回收期：方案1比方案2少0。63月，说明方案2流动性比方案1好

3、财务净现值：方案1、2都为正,但方案2比方案1大46173。9 4、获利指数：方案2比方案1高5.98,所以方案2比方案1好 5、内部收益率率：方案2远高于方案1， 所以方案2比方案1好

6、敏感性分析：方案1中营业收入对IRR的敏感性为15。2大于方案2中营业收入对IRR的敏感性。所以，方案2更优。 综上所述,虽然方案1、2都通过绝对效果检验,但方案2中有多项指标不如方案1，所以应选择投资方案1，放弃投资方案2。

七、结论与建议

电子商务已越来越多的被人们所认知及认可,越来越多的倾向于网上购物，所以网络花店的前景是十分被看好的.方案2的结果显示,减少了店面租金及运营成本，减少了税收，虽然相应的运送物流费有所上升，但方案2显然比方案1具有更大的可盈利空间,更值得我们发展.但是，众所周知，网络上同类网店成百上千，且店家质量良莠不齐，如何保证自家货品的质量，保证送货的时间，让顾客消费的满意、愿意再次惠顾，才是一家网店能从几千家同类网店中脱颖而出的最佳方法。只有赢得了顾客的好评，才能获得回头率，网店的销量才

能节节攀升,从而获得更大的收益。