房价影响因素综述1212

1、土地成本

土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分，土地成本主要是土地征用及拆迁费、土地购置费、土地出让金等的土地综合开发费用。第一、土地价格是土地权益的价格，出让土地其实是出让土地的权益，这是由土地的位置固定性所决定的。土地不同于一般的商品，有其特殊的价值，因而要使用土地就要付出相应的代价;第二、土地价格同时也会由市场的供给状况来决定，但是这又有一定的特殊性。因为土地的经济供给弹性很小，由土地的自然属性决定了土地的自然供给不可改变，因此地价主要由需求来决定，与需求成正相关;第三、由于土地的稀缺性和位置的固定性，没有一个统一的市场价格，土地交易价格都是由个别的需求所决定的。 二、经济因素

1、国民经济水平和发展趋势

我们知道，房地产业是国民经济中的支柱产业，在国民经济中占有重要的地位，对国民经济的贡献是很大的，因此国民经济的变动与房地产业有 很密切的关系。

从长期看，供给成本曲线是向右上方倾斜的，从而，在经济水平较高的国家 和地区房地产价格较高，经济发展趋向于繁荣的国家和地区房地产价格也会上 涨。

2、人均可支配收入对房地产价格的影响 恩格尔系数是居民收入中的重要指数，如果恩格尔系数降低，就是用于食品方面的消费占消费总支出的比例逐渐下降，用于改善居住条件的支出逐渐提高，这是由于居民收入水平提高决定的。这里所说的居民收入特别是居民的可支配收入，决定家庭消费的需求，因为在我国房屋的需求对收入是富有弹性的，在居民可支配收入的提高前提下，提高了市场的需求量，导致房地产价格的上涨。同时，收入的高低也是银行对申请贷款人的一个衡量标准，因此人均收入对房地产有很重要的影响。 3、利率对商品房价格的影响

利率的变化会影响我国的整个经济发展情况，国家通过改变利率可以影响房地产供求关系从而影响房地产价格。对于购房者而言，利率上升以后，一些人在购房的时候会考虑到提高利率后会增加自己对贷款利息的支付，从而可能会改变自己买房的计划。对于已经买房的消费者而言，增加利率，意味着增加了其对房贷的月供，这样会提高消费者对房地产市场的风险意识。对在房地产中的投资者而言，利率的增加会挤出一定的房地产泡沫，减少了他对投资房地产收益的预期，从而降低了对房地产的需求。通过改变需求，平衡被打破，商品房价格下降。然而这只是考虑到需求这一方面，利率的上升同样会影响到房地产开发企业的投资，他们将面临更高的贷款利息，增加了房地产成本，一定程度上会降低房地产商品的供给，从而导致商品房价格有所上升。一方面会下降，一方面会上升，这就要看利率的改变究竟会对需求和供给的改变产生多大的影响，最终影响房地产价格的变动。 4、房地产投资对商品房价格的影响

随着快速经济的发展和城市的建设，国家对房地产的投资不断增加，这样就 对房地产业产生了很大的影响，带动了房地产业的增长，也增大了房地产供求关 系中的供给数量。另外，由于人们对今后经济形势的预期和对房价上涨的预期以

及房地产的增值功能，决定了有大量的投资进入到房地产业，随着这些投资额的 增长，也使得房地产业得到不断的增长，因此房地产投资对房地产价格有重要的 关系。

三、社会因素 1、人口因素

人口状况是最主要的社会因素之一，人口状况对商品房价格的影响具体由人 口密度、人口素质、家庭人口所构成。房地产需求的主体是人，居民住宅是人们 生活的基本所需，人口因素是对房地产价格影响的最主要因素之一。

首先，某一地区的人口数量增加，会增加对房地产的需求，从而提高了商品 房价格;然而，人口的增加还要看流动人口和常住人口的比例关系，才能决定对 房地产需求的情况。另外，由于人口密度的增加，也会使得生活条件、交通条件 等各方面条件发生变化，使得人们感到生活在这样一个环境中很不舒服，严重的 会导致环境的恶化，这样不仅不能使商品房价格上涨，还会使房地产价格略有下 降。其次，人口素质也对商品房价格起到了很大的作用，随着人们素质的提高， 会对生活品质有更高的要求，这就直接决定了对房地产更好、更舒适的需求，从 而使房地产价格上涨。最后，一个地区人口的结构也是一个关键的影响因素，因 为如果未婚青年所占比重较大，那么会增加对房地产新的需求，进而带动房地产 交易量的增加，促进房地产价格的上涨。 2、心理因素

在房地产市场中，交易的主体是人，而人们在进行每个交易活动时，都有很 复杂的心理活动，这有受到外界的很多因素的影响，人们依据现在的经济形势、 房地产的发展状况以及自己对未来商品房价格的变动和风险的预期来决定自己 购房、投资或者其他，而由于房地产市场是一个不完全竞争市场，信息对每个人 不是公开的，这就更增加了人们在选择时的不确定性，因此在短期内，心理因素 会对房地产价格起到很大的作用，而长期由于各方面的不确定性渐渐消失，对价 格的影响不大。

首先，人们面对很多不确定因素，就会做出一个判断也就是预期，从而来降 低自身将要面临的风险。如果预期房地产价格会下降，那么就算是现在商品房价 格已经下降了，可人们还是在观望，以期待出现更大的降幅，这样房地产的需求 量依然不会增加;如果预期商品房价格会上升，房地产的需求反而会增加，因为 人们为了避免自己面对更大的风险，只能快速购买房地产商品来保证自己的利 益。

其次，在这个不完全的竞争市场中，人们对房地产的投机往往是非理性的， 当人们做出了一个预期之后就会得到相应的投机行为，这样就会很大程度上影响 市场的价格。

最后，人们还有一个从众的心理，会模仿别人的做法，跟随别人的脚步，认 为那是主流的决策，也是在非理性的改变房地产市场的供求关系。 四、政策因素

对房地产政策的调整已经成为近年来国家对商品房价格的主要调控手段，因 此政策因素和房地产价格有很重要的关联性。

国家对房地产调控的政策主要包括有:金融政策、土地政策、住房政策和税 收政策。(1)金融政策中主要是通过银行对金融信贷的管理、对按揭首付比例的 规范来遏制炒房，从而影响房地产价格;银行利率的调整也是金融政策中的重要 段，为了在一定程度上缓解炒房热，降低房价，通过调整利率，从而影响房地

产的投机行为。(2)政府通过调整土地政策，使得土地价格得到控制，但同时我 们也要看到，土地价格也受房地产价格和房地产的投资影响，即地价指数和房地 产指数具有相互影响的关系，不可能只是单纯改变土地政策来达到控制地价的目 的。(3)国家出台了关于购房的一系列条件，包括申请贷款的条件、首付的比例， 也出台了包括三次甚至二次购房的限制以及加强保障性住房的建设等一系列住 房政策，目的就是想达到遏制高速房价的上涨。(4)住房领域所涉及的税种主要 有:房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业 所得税、个人所得税、印花税等，国家通过对税种和税率的变动来调节房地产开 发和交易的每个环节的成本，从而影响社会的总供给和总需求，造成价格的变动。

4.2控制房价的政策建议

近年来，长春的商品住宅价格都是呈上升趋势的，根据上文中对影响因素的分析，提出以下抑制长春房价过高的政策建议： 4.2.1利用金融政策调控利率

为了控制长春房地产房价的涨幅，应当利用金融政策调控利率, 提高住房贷款利率和银行存款利率。事实上，自2005年以来央行己经进行多次利率调整，抑制房价的增长，国内利率也进入上升周期。当前利率调整的幅度仍属温和，它将有利于改变市场对今后房地产价格涨幅的预期，但不会带来房地产价格的大幅下降。[17] 4.2.2利用土地政策调整土地供应

土地供应总量控制的功能在于：土地供应过量、宏观经济疲软时，减少土地供应总量；土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。简言之，以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，促进房地产市场健康发展。 4.2.3充分利用税收政策

利率的作用是多方面的，对稳定房地产价格既有促进作用，也有阻碍作用。因此，笔者认为，不应过分依赖央行的利率政策达到控制房地产价格的目的，应该采取一系列的政策措施，特别是税收调节手段，提高房地产投机成本，减少投机性需求。例如，2005年5月11

日，由七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按全额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住宅对外销售，不征收营业税，但若是出售购买2年以上非普通住宅，则按差额征收营业税；这样的税收政策，能有效的有效打击购买期房的投资者，抑制部分消费者的投资意向，导致商品房期房预售量出现下降, 控制房价的上涨。 4.2.4针对其他因素提出的建议 4.2.4.1调整房地产供应结构

房地产市场供求结构性矛盾突出，为了满足广大中低收入群众的住房需求，各地应因地制宜，加大住房供应结构调整力度，在控制高价位商品住宅建设的基础上，应着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规模，提高其在房地产市场供应中的比例。增加中低档住宅既可以解决中低收入家庭地住房困难问题，又可以有效调整房地产市场结构。

4.2.4.2消费理念引导鼓励居民租房

并不是所有没有住房的人都需要进入房地产市场来解决居住问题，通过租房也可以解决居住问题。看看发达国家和地区租房家庭比例，香港为40％、日本38％、法国36％、英国34％、新加坡30％、美国31％。即便是在经济发达、收入水平较高的国家，也不是人人都买房。美国的住房自有率为69％，英国为66％，德国只有50％.均低于中国住房自有率81％的水平。

4.2.4.3财政税收

政府可以考虑从财政税收政策方面支持住宅出租市场的发展。其中包括，对用于出租的住宅在土地出让金、相关市政建设税费等方面给予适当的优惠，对相关住宅开发商、建筑商和中介机构予以营业税、所得税等方面的税收减免，对这些机构的资金可得性（如申请贷款、发

行债券等）方面给予必要的政府支持等。