墓地投资分析报告

一、公墓背景资料

（一)、墓地应该建在荒山荒地，建立公墓须向民政局殡葬管理处提出申请，经过批准获得营业执照方可对外经营。除了禁止对外经营的为本村村民服务的农村公益性公墓，城市居民只能安葬在经营性公墓里.

(二）、我国公墓的现有经营体制分为国有、联营和民营三类，其中联营也大部分为民政部门控股， 民营公墓一般通过招拍挂的方式获得用地.

（三）、“护墓费”：国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知，明确墓地和骨灰存放使用年限原则上以20 年为一个周期,年满20 年之后的骨灰，按照当初购置墓地总价的5％—10％ 缴纳管理费.区别于墓地的使用年限，墓地的使用年限根据土地的性质、用途不同一般可以分为50年、70年。 二、公墓市场现状

(一）、公墓市场的价格趋势

由于我国墓地实行市场定价的，墓地价格不断攀升，在某些地区出现了“天价墓\"，超出一般居民的经济承受能力,并且仍将在未来一段时间内处于上升区间。具体原因如下：

1、墓地属于人们必须购买的商品。尽管存在着替代品，但是，因为“入土为安，入墓为贵”是中国人对殡葬最传统的认识，目前墓葬

占90％以上。

2、供需严重失衡，供不应求.一方面，我国城市化和工业化、生态建设对土地资源的需求不断增加,加上政府对墓地申请的审批严格,墓地的供应大大减少.另一方面，我国逐步步入了老年化社会，老年人口的比例正在不断增加，对墓地的需求也越来越多：沧州市现有总人口713。4万人，其中，60周岁以上老年人94.17万人，占全市总人口的13。2%，都已经超过人口老龄化国际标准的10％。

3、物价普涨推升墓地价格。各种成本上涨也导致了墓地价格的上扬。石材价格上涨20％,人工成本也大幅上涨15％。

（二）、沧州市本级市场分析

目前沧州市市区周边的公墓主要包括：运河区的“沧州市骨灰公墓”、沧县的“沧州市回民公墓”。这两处公墓的对外售价普遍一般在2万左右，相对于本市的人均收入，已经属于偏高的水品。

（三）、周边大都市墓地市场价格

以北京为例， 2008——2011三年之间北京公墓的价格变化情况如下表所示：普遍最低售价也在6万元左右，将向周边城市挤出很多墓地需求.

北京市属公墓 万安公墓 太子峪陵园 金山陵园 温泉墓园 2011年 21.8万 1平方米 4.08万 不超过1平方米 29万 2。08平方米 5。68万 0。94平方米 2008年 7.8万 1平方米 1。76万 0.55平方米 2．681万 0.6平方米 2.18万 0。8平方米 三、参与墓地行业经营的必要性分析

（一)、目前，土地整理开发过程中对墓地的补偿相对较少,造成墓地拆迁成为工作的难点；如果建立集中的公墓，便可为迁移的墓地找到集中安置的场所，有利于土地整理工作的顺利开展.

(二）、农村的公益类墓地和城市的经营性墓地普遍缺少统一的规划，不利于城市的健康发展；建立集中的公墓可以有效地进行土地置换，促进城市发展,按照统一规划实现城市功能优化。

（三）、促进墓地市场的规范：目前，公益性墓地与经营性墓地难以区分和监管,“小产权墓”泛滥，炒卖行为横行，墓葬价格飞涨，还出现预售 “活人墓”的现象，严重冲击公墓市场秩序.我公司作为国有企业,建设一批非盈利性的公墓，将起到稳定墓地市场的作用。 四、目标市场分析

（一)、大城市的“挤出”需求

北京、天津居民因难以承受高墓价，周边城市被排挤出来而形成的巨大墓地市场。距离北京市中心大约72。4公里的卧龙公墓，尽管地处河北涿州,其中90％以上的购墓者都是北京人,甚至连卧龙公墓的老板都是北京人。位于河北唐山的遵化清东陵•万佛园甚至还在北京设立了办事处,为北京的购墓者提供看墓服务.

随着京沪高铁开通，到沧州的一小时的便捷车程和相对廉价的墓地价格将对北京、天津的居民具有很大的吸引力。

（二）、沧州市本级市民的需求

按照0。8％的死亡率,沧州市市区每年超过4000人去世,但随着

城市发展，现有沧州公墓所在地处于本市发展的“前沿\"区域，提前综合考虑土地置换问题成为必然。 五、经济效益测算

(一）、项目经营框架

为了体现新建墓地项目的社会、经济效益，应从以下两方面着手: 一方面修建公益性公墓.只要是沧州户籍、家庭困难、低保家庭的居民，都可以向申请购买，具体形式包括：1.骨灰墙,每个单格 3000元，争取政府补贴 1000元，市民支付2000元即可；2.经济型墓地，每座在2平方米左右的经济适用两穴墓，售价2万元左右。

另一方面建立一批赢利性的公墓，保证项目的现金流,包括： “亭子墓”,占地6—7平方米，售价20万;“家族墓”，占地30-40平方米，售价100万;

项目经营过程中的人力成本、运营费用、广告费用则可通过“护墓费”得到解决。

(二)、具体测算

以经济适用墓为例进行测算:

收入：按照每块墓地占地2平米，每亩可建设330块；每块收费2万元，每亩的销售收入约为660万；

成本:每亩划拨地价格10万元+回迁安置费用170万（建安2200，补偿比例1。2）+基础设施费用100万+每块墓地的修建费用0。3万＊330，约为100万+融资成本45万（7％）=425万元。

根据以上数据，可测算出项目收益率达到55％，而赢利性的 “亭

子墓\"、“家族墓\"的利润则更高。 五、工作构想:

（一)、积极开展全面的前期调研，与民政部门进行沟通，了解他们未来的发展思路,并结合我公司的资源，需求合作空间；

(二）、向市政府领导请示，争取市政府领导的支持；

（三）、利用好公司的18万亩的土地储备，认真调研项目可利用区域；

（四）、与土地部门进行沟通，确定用地性质符合国家相关法律的规定；

（五）、做好项目融资准备,选择与战略伙伴合作等方式，确保项目融资不占用公司的现金流。