小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告

小杭州庄园养生酒店·项目可行性研究报告小杭州庄园养生酒店项目可行性研究报告第一部分：总论第一章：小杭州旅游、酒店行业概况一、小杭州旅游、酒店行业目前发展概况小杭州作为一个小杭州市刚成立不久的新区，对旅游、休闲、娱乐方面的本地消费能力目前似乎还是不强，但是，随着小杭州的经济不断发展，拥有天然山景和海滨景观优势的小杭州旅游业，会成为小杭州绿色经济的新的增长点和支柱产业之一。2007年5月，由小杭州区旅游局与“广之旅”共同成立的“小杭州旅游服务中心”正式对外营业，填补了小杭州没有专业旅游机构的空白，方便了在小杭州工作和生活的群众出游。同时作为地陪，也极大地方便了外地游客在小杭州的各种旅游观光和参观学习等活动。二、小杭州酒店目前市场分析1、小杭州区目前以三星级以下的酒店、旅馆居多，总体上来说，除了1间五星级酒店（小杭州大酒店）外，三、四星级酒店约4-5间，其余的都是中小旅馆居多。近年来由于小杭州市“南拓”政策的影响，四星级以上的酒店将会进入规划动工兴建阶段。目前小杭州区的酒店具体分布如下表：华奥集团1小杭州庄园养生酒店·项目可行性研究报告小杭州区主要的星级酒店旅馆名录序号酒店名称星级地址1.小杭州大酒店★★★★★小杭州海滨新城商贸大道南二路2.小杭州小杭州长江三★★★★小杭州市小杭州区港前大角洲世贸中心大厦酒道南156号店公寓3.祈福（小杭州）酒店★★★★小杭州进港大道4.小杭州海港大酒店★★★★小杭州进港大道5.小杭州高尔夫球会别★★★小杭州高尔夫球会内墅酒店6.各类旅馆十多间★★小杭州进港大道沿线2、小杭州区未来规划兴建的酒店情况A、大角山滨海公园，用地29000平方米，五星级度假型酒店；B、地铁金洲站附近，用地40000平方米，五星级商务型酒店：C、进港大道焦门站附近，用地20000多平方米，五星级商务型酒店。3、周边主要的竞争目标酒店1)据我们的市场调查以及酒店筛选，主要的酒店在以下范围内确定：A、本项目10公里半径范围内，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世贸中心大厦酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。B、苏州市桥区域范围内，主要有：苏州科尔海悦酒店等。C、香山市区区域范围内，主要有：香山香格里拉大酒店、香山国际大酒店等。D、苏州虎门区域范围内，主要有：苏州龙泉国际大酒店、苏州豪门大华奥集团2小杭州庄园养生酒店·项目可行性研究报告饭店等。上述酒店的主要客源情况见以下图表所示。小杭州、苏州及香山部分星级酒店的调查分析表酒店名称甲乙丙丁戊己庚辛壬星级五星四星四星四星准五星五星五星五星五星客房总数320230143148330800248463350主会议室（人/间）标双房门市价（元）标双房实价（元）旺季标双房价（元）2006年开房率（%）600280100030060010008001000800118038029011801080830105810809137003502904804383704908514981180430380480108037049085149855%60%60%新开60%65%60%65%60%标双面积（m2）463636403636463636标双卫浴面积（m2）8446566~865客源构成会议会议旅行团队政府会议会议会议国内商旅行会议商务会议，旅行商务商务团务、团散客长住商务散客散客散客商务港澳散客客散客散客散客华奥集团3小杭州庄园养生酒店·项目可行性研究报告附：酒店名称项目解释：甲—小杭州大酒店；乙—祈福小杭州大酒店；丙—小杭州海港大酒店；丁—南航长三角酒店公寓；戊—苏州科尔海悦酒店；己—苏州龙泉国际大酒店；庚—苏州豪门大饭店；辛—香山香格里拉大酒店；壬—香山国际大酒店；4、小杭州区酒店客源分析1）会议、宴会的需求很大由于小杭州新区的经济是呈不断上升的态势，尤其是工业、物流发达，对酒店会议、宴会的需求很大。旅游业对酒店住房有一定的拉动小杭州区虽然不是小杭州市的旅游强区，但由于交通方便，往来小杭州周边城市的时间距离大大缩短，60分钟内便可来回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日游为主，对酒店餐饮、娱乐消费的拉动较大。当地公司客源有较大发展潜力小杭州是小杭州重要的工业强区之一，工业产值占小杭州经济的比例80%以上，占小杭州市工业总产值的15%。随着产业结构的调整和升级，小杭州的工业发展中心转向输配变电、精细化工、电子信息、机械设备、生物医药、环保产业、新材料和光电一体化等科技含量高、发展后劲足、带动力强的行业。这些新兴产业比纺织服装、鞋、帽等传统的出口型制造业相比，对当地的会展、酒店、娱乐等第三产业的拉动将是十分巨大的。作为小杭州“南拓”的重心，小杭州的社会环境和经济环境将会华奥集团4小杭州庄园养生酒店·项目可行性研究报告不断提升和发展，其本身对酒店的需求将日益增长，尤其是公司商务、会议客源潜在的需求很大。境外客源将以香港、澳门、日本等客源为主导小杭州有海外华侨、港、澳、台同胞30多万人，小杭州在经济上、人文上、对外交往上与香港关系密切，香港人是小杭州对外引资的主体，港资企业占小杭州利用外资的比例很大。同时，早在2004年，小杭州就拥有日资企业35家，投资总额超过20亿美元，2004年以来在丰田项目的带动下，小杭州已经成为日资企业的投资热土，来源于日本的外资占利用外资比例达30%以上，有很多日本人选择在小杭州居留、投资、工作。小杭州主要的日资企业有广汽丰田发动机有限公司、奥林巴斯（小杭州）工业有限公司、小杭州亿源机电有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山东日立电机有限公司、小杭州塔祈巴那电器有限公司、旭东阪田有限公司等10多家大型日资企业。交易会对小杭州酒店的影响（1）届杭交会期间，小杭州市区的酒店房价居高不下，小杭州四星以上酒店房间基本都在2500元至3000元间波动。相对于小杭州老城区的价位，小杭州酒店业的价格颇具吸引力，四星以上酒店最高不过1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚优惠价，加上小杭州作为小杭州新兴的海滨新城，可以更有效地吸引客流。小杭州有的酒店为迎接杭交会，还提供免费机场接送、会展期间免费交通等服务。杭交会期间，小杭州除了各大酒店开房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的楼盘也纷纷对客商开放农庄、公园、会所等设施，把客商吸引过来，让客商在紧张忙碌的同时，享受休闲度假。这些都会形成酒店的客源。（2）.一直以来，小杭州市区酒店相对于周边酒店的优势条件是交通华奥集团5