贵定世纪新城可行性研究报告

大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产贵定世纪新城可行性研究报告1大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产第一部分项目开发周期内外环境及发展前景分析（一）、贵定县经济社会发展概况贵定县属黔南布依族苗族自治州，总面积1,631平方公里，辖8镇12乡，总人口约28万人，总户数6万户，少数民族人口13万人。县城所在地城关镇，人口约8万，2万户，其中流动人口1万，农业人口1万人。贵定区位优势明显，交通便利，是重要的交通枢纽，矿产、旅游资源丰富。“十五”期间贵定经济持续较快增长，国民生产总值从2002年的9亿元增加到2006年的20亿元，年均增长13%；财政收入从1亿元增加到2亿元，年均增长8%；全社会固定资产投资从1亿元增加到5亿元，城镇化水平达30%；全社会消费品零售总额从1亿元增加到2亿元，年均增长13%；各金融机构存款余额从6亿元增加到10亿元，年均增长12%。国民经济持续发展，基础设施逐步完善，将进一步促进贵定房地产业的发展。（二）、贵定县房地产发展现状及前景简析一、供给市场分析自从98年国家停止福利分房，相继推出按揭及公积金购房的相关政策以来，贵定县房地产市场开始启动。从时间段来看，2002年可视为贵定县开发的一个分水岭，这一年贵定县房地产投资额有了大幅增加，自此贵定县新区拓展、旧城改造以及市政建设的力度每年都在不断加大。2002-2006年，房地产投资1亿元，新开发项目29个，开发建筑面积达26万平方米，一批住宅小区、商贸区如天源花园、隆福花园、河滨花园、河滨路商业步行街等相继投入使用，不但改善了市民居住条件，也带动了相关产业的发展，城市品位得到了一定程度的提升，吸引力得以加强，外来人员特别是乡镇购买商品房的人数不断增加。2006年，为招商引资，加大城市旧城改造力度，贵定县通过挂牌方式共计出让五块土地，其中仅锦都华府等三个大盘开发面积就在30万方以上，加上本项目，2007-2010这四年内至少将有约30-40万方商品房陆续上市，贵定县房地产市场将出现供远大于求的情况，市场竞争将更加激烈。1、住宅部分整体现状●贵定房地产市场目前开发的二十几个楼盘综合品质普遍不高，单栋开发或见缝插2大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产针的握手楼、贴面楼较多，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局、概念诉求、建筑风格、外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模、成本、消费水平的限制，园林绿化、智能化设施、小区公建等现代住宅小区应有的配套建设欠缺或不完善，没有出现区域内品质超群的领袖产品。●目前以多层住宅为主体，70~80㎡的二房和100~130㎡的三房二厅，平层或错层的户型成为市场主流，销售情况较好，复式、跃式等变维户型不易为客户接受。考虑到贵定城镇化水平不高，今后还会有大量的乡镇人员进入城市，因此户型设计也要满足这一部分低端客户解决居住条件的需求。●市场整体价格稳中有升，销售情况缓慢增长，经过几年的开发，大部分楼盘已售罄，平均价格估计已增至800-900元/㎡左右，2006下半年基本上只有本项目在售，销售态势一般，由于项目开发成本较高，随着工程进度不断加快，小区环境、配套设施的逐步完善，价格还应有较大的上调空间。●客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28~40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是贵定今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。●智能化系统在国内已近成熟，贵定县目前尚无一个楼盘真正有实质性的举措，从而提升楼盘品质。●贵定县的物业管理处于初步的认知阶段，仅仅满足传统的居委会式的清扫垃圾、收收水电费、登记来访客等等。物业管理服务水平的落后直接导致贵定县所开发物业档次的降低。对公司而言，今年楼盘即将投入使用，应在物业管理服务上树立切实可行的服务准则与标准，建立项目品牌和专业开发商形象。2、商业部分总体现象1、商业用房市场开发、需求状况：2000-2006年贵定新开发的商业用房主要集中在新城区，开发总量在4-4万㎡左右，平均每年消化8000㎡左右，绝大部分是临街底商，二楼基本用于出租，如隆福花园二楼出租经营家具。由于投资渠道狭窄，商3大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产业地产特别是底商成为重要投资渠道，购买者70%以上是投资者，自己并不经营。目前地段较好的商业铺面已所售无几，剩下的位置不太好，基本用于出租，如西门坡隆福花园环城北路门面及天源花园内门面，现仍有不少铺位尚未售完。2、租售价分析：根据区位、是否临主干道等因素，已开发的各项目之间、项目各商业分区的价格也高低不等，天源花园由于位置较好，处于新城闹市区，临街门面从6000到8500元/㎡不等，小区内门面06年11月第二次开盘销售，价格定位在1000-2200元/㎡，已售60%左右；舒馨园临街门面4680-5500元/㎡，已售完，背街门面位置较偏，售价在4280元/㎡左右，还剩4-5间；老城区的幸福花园地处小十字商圈，售价在6000-8000元/㎡左右，已售完，农贸市场划摊位经营，未售，摊位费50-100元/个。小十字附近租金最贵，单间门面最高已达到83元/㎡/月，推算售价已超过万元，这与其长年的商业氛围有密切的关系，天源花园的门面租金仅次于小十字，最高达到67元/㎡/月，部分门面推算售价已逼近万元，西门坡转盘最高在40元/㎡/月，步行街27-38元/㎡/月，新桥附近30-45元/㎡/月。3、推广时段：项目推广时间都在两年或三年以上，价格缓慢攀升，这也说明贵定商业地产市场尚处于起步阶段，开发、销售周期较长，比较平缓，不低迷但是也不会出现井喷态势。4、目标客户：投资、经营商业用房的客户群体职业、身份比较分散，以本区域城镇人口为主，也有不少来自省内外的客户。5、行业、业态分布：●中山西路（大十字至西门坡段）仍然是贵定传统商业圈，常住居民多，人流量大，商圈氛围相对浓厚，有家电、超市、服装、鞋类、文具、餐饮、农资、五金、炉（灶）具等门类，零售为主，由于大部分门面陈旧，经营品种杂乱，档次偏低，目前不是贵定主流的商业区域。●因城市改造和拆迁安置，迎宾大道至西门坡转盘、红旗路近一两年开始热闹起来，属新兴主流商业区域，迎宾大道为建材装饰一条街，西门坡转盘、红旗路集中了贵定中等品牌服饰、鞋类、美容美发用品、饰品店、家具店，产品有很强的针对性，主要以中青年用品为主，经营状况良好。此外，政府部门及各金融机构齐聚于红旗路，其已成为贵定政治、金融核心区域，一定程度上提升了街区商业文化品位。●城西交易市场主要经营日杂、烟酒、副食等，批零兼营，规模不大，主要集中4大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产〖世纪新城〗大成地产在临街门面，市场内门面空置率较高，没有形成气候，比较杂乱。对面集中了十几家五金机电用品店，规模较小。●西门河西岸以餐饮、酒吧、美容为主的商业步行街，新桥东西两端，麦溪路，是贵定目前比较集中，环境较好的餐饮、娱乐、休闲区域。●河西堰路主要以浴业、汽配为主。环城北路经营范围比较杂，有百货、连锁餐饮、汽配汽修、服装店等。2006年全县商品零售总额达2亿元，个体工商户达3200多户，从业人员6000多人，由于经济发展水平落后，城市开发建设速度缓慢，虽然人口规模相对周边县城不算小，但贵定整体市场容量和消费水平还是较低，商业发展水平还处于初级发展阶段，新、老城核心商业区各行业分布比较零散、混乱,主要由历史延续或自发形成，专业化、规模化程度低，而且,各行业之间的业态组合并未形成相互拉动之势，缺乏一个能够同时满足人们休闲、娱乐、健身、购物、餐饮的综合商业区域，推动并提升城市商业整体发展水平。二、需求市场分析随着贵定房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求，因而研究消费者行为显得尤为重要。结合本项目的自身特点，我们针对已成交客户，已登记客户这部分潜在消费者约300名进行了初步分析，结果如下：1、置业者基本状况●受访者职业分布从已成交客户来看，依次是教师、私营企业职员、一般公职人员、个体工商户以及其他职业，政府官员以及银行、电信、电力、医院等单位效益较好的职员较少，应该说这部分人本来住房问题就不紧张，即使要换房也对房屋的要求较高，目前是潜在的消费群体。●受访者年龄状况28-40岁的中青年家庭是贵定改善居住条件、二次置业的最大消费群体。●受访者受教育程度受访者大多受过中等教育，有一定文化素养，对居家的需求有自己独特的审美观。5