目录
一、 物业项目概况二、物业管理计划、工作流程、进驻前工作
计划三、项目进驻前期工作计划、进驻前期工作计划
、项目管
理工作前期培训内容要求、关于进驻当天的有关要求四、常规期物业管理方案、甲方物业管理需求说明、常规期物业管理工作计划表、组织架构、管理标准和主要工作措施
物业管理方案一、物业项目概况 项目概况
1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积
4、外围停车位0个，地下室停车位0个。5、区域内道路0米。 宿舍楼项目概况 1、 项目位于：
2、 总建筑面积平方米，建筑层数：层。3、外围停车位个。
二、 物业管理计划 、工作流程 、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划
、进场前期工作计划
如我司有幸中标为保利百合花园提供清洁服务，我司将制定前期
筹备、进场接管及日常运作计划，并依照投标方案的设计，制定保利百合花园前期进场正常运作期及品质提升深化方案的各项工作计划：
1、进场第一个月的工作计划表 2、进场后第二个月的工作计划
一、清洁现状诊断及整改进场一个月后，现场情况已全部熟悉，对于在进场第一个月
出现的清洁频率、清洁力度不到位的情况，在开荒中可能会遗留的清洁问题，由于新业主分批入住造成的污染率过高等问题找到问题根源所在并提交整改优化方案。
二、优化方案
1、 引进先进的管理理念，通过培训提高员工的服务意识和作业技
能，从而提高清洁效率和清洁效果。
2、 引进先进的清洁设备和清洁方法，以提高清洁工作效率和减低
人工劳动强度。
3、 根据保利百合花园环境，制定一套完整的作业方案和应对措
施，工作范围彻底落实到人，实行作业效果赏罚分明的管理措施。
4、 管理人员要积极做好季、月、周、日计划表，定期定时落实，
并根据实际情况不断更改落实，加强与甲方的沟通。
5、管理人员当天检查的问题要当天整改，并实行例会。早上
例会安排好工作及注意事项，下班时检查出来的问题落实到人。 6、引进国际化管理经验，安排公司培训专员及技术专家定期技术
指导和经验交流。
三、服务质量保证 1、清洁品质控制
针对保利百合花园现场的实际情况，我司采用国际化ISO质量体
系制定的管理标准对保利百合花园清洁服务品质进行控制。
、清洁计划
、向甲方提交清洁服务计划书；
、根据计划内容按步骤实施日、月、季的清洁工作； 、根据计划书内容会同甲方管理人员实施日、月检工作； 、月终根据考评检讨修订下月度的实施清洁计划； 、突发事件的处理及应对方案提交。 、清洁实施
、向公司提交每月清洁完成的情况报告； 、现场举行前日工作情况总结，当日安排工作； 、各项日常清洁工作安排表，指导书； 、各项定期清洁工作安排表、指导书； 、各项清洁工作方法指示书； 、各项清洁作业安全指示书； 、各项内部清洁完成情况考评。
、清洁技术应用
、清洁新技术的应用和推广； 、现场清洁问题的研究； 、清洁高效率方法的研究、运用。 、清洁监督与检查 、清洁日检表； 、清洁周检表； 、清洁月检表； 、各项清洁作业标准书； 、各项清洁作业岗位职责； 、清洁奖惩制度；
、现场班班间的交替检查、评比。 四、培训
持续有效的员工培训是分部现场服务工作中最基础的工作，每月
安排固定的员工培训，能快速的提升分部清洁服务质量。主要内容如下：
1、 IS09000质量管理体系基础知识； 2、 清洁五原则； 3、 材料的种类及用途； 4、 洗剂的种类及用途。
总之，通过规范化、程序化、制度化、专业化清洁服务，打造保
利百合花园洁净环境平台。
、奖惩制度
目的
提高现场的清洁服务质量，提高职工的工作绩效。 范围
适用于公司除仓管员、组长、副领班外所有职工。 职责
行政中心负责职工考核的统一组织，结果的登记、应用。 品质中心负责对现场考核的实施进行监控。 分部负责人对所属职工进行考核。 定义
考核：职工考核由工作业绩考核和工作表现考核两部分组成，总
分100分。
工作业绩考核：分清洁质和岗位职责两项进行考核。
工作表现考核：分行为规范、工作态度、服务意识及培训学习四
项进行考核。
程序
主管/班长每天到各岗位轮流检查，根据《职工绩效考核表》的
考核项目对各岗位职工进行考核。
主管/班长将检查结果记录在《清洁服务检查记录表》中，并经
责任职工及现场负责人签字确认，下午下班时张贴在分布公告栏上，把检查结果向各岗位职工公开。
“清洁质量”项考核
在清洁质量考核中，不合格项的详细判定说明参照各现场制
定的《清洁质量检查标准》。
轻微、一般不合格给予一天的时间整改，如果整改效果达到标准，则不给
予扣分；严重不合格不给予整改时间,直接给予扣分。
主管/班长于第二天下午把第一天检查的结果再去复检，检查是否
有整改，整改效果是否合格。
轻微、一般不合格在同一地方同一个星期内连续出现二次者给予
直接扣分，严重不合格则加倍处罚。
公司组织的月检中发现的不合格直接给予扣分。
主管/班长每月将考核结果统计，根据《职工绩效考核明细表》填写《职工考核一览表》，并公告栏上张贴《职工考核一览表》。并于每月底汇
总，于次月5号前交行政中心审批，批准后由各分部公布
结果。考核计算
***物业2016年管理目标及实施方案 第一部分：公司经营现状分析
一、市场竞争力低：员工的企业向心力需加强、员工管理能
力及水平待提升、风险意识薄弱、企业对外形象待提高
二、物业财务经营收取率低:
第二部分：2016年管理目标一、提高市场竞争力 1、通过企业一级资质审批
2、 团队凝集力建设满意值95%以上
3、2016年学习年培训内培外培训量
4、企业形象树立客户满意度95%以上 二、提高企业财务运营能力 1、实现利润元
第三部分：组织实施方案 一、 人事架构调整及职责分工 二、 实现利润采取措施 三、 各部门计划书分解 第四部分：激励与考核措施 一、 董事会对管理目标激励与考核
二、 总经理对各部门、服务中心主任的激励与考核 三、 部门负责人、服务中心主任对基层的激励与考核 ***物业2016年管理目标及实施方案 第一部分：2016年度管理目标
一.资质升级：国家一级资质物业服务企业。 二•物业服务品质：在2016年度要有质的提升。 三•树立服务形象：规范公司对外的服务形象。 四、 经营管理目标。 实现经营收入：元； 管理成本控制：元； 实现企业利润：元。 第二部分：公司管理团队建设
一•精简高效的公司管理团队对企业健康发展的重要性
1•通过对各管理岗位的职能分工、细化操作流程，打造畅通的上传
下达和部门协作坏境，是2016年公司管理团队建设的首要任务。以此有效的消除办事拖拉、迟滞、推诿、沟通、协作不畅等不良现象,提高员工的工作责任心，为企业的发展尽一份心，尽一份力。也是提升现场服务品质和提高经营管理效益的关键。
2•物业服务企业属于劳动密集型行业，人力成本在全部成本支出中
占到60%以上的比重，由此可见，对物业管理企业来说，控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。为了顺利的完成2016年公司董事会下达的经营、管理指标，在结合公司现有的管理规模和经营状况的基础上，参考物业服务行业人力控制的经验，对公司管理团队的架构提出如下设想：
二.公司总部管理团队岗位配置 1•公司领导层
董事会：董事长、执行董事、财务总监 公司领导：总经理1人，副总经理1人。 2. 职能部门
公司总部下设：4个职能部门，分别是：
综合部：配置综合部主任1人、安全管理部经理1人、机电工程
部经理1人。
行政人事部：配置行政人事部经理1人、行政专员1人、人力专
员1人。
财务部：配置财务部经理助理1人，会计1人，会计助理1
人，总出纳员1人。
市场部：配置业务部经理1人。
取消经营部经理职位，日常的经营管理工作交由汤道亮副总经理
和郑立新执行董事协作处理。
取消出纳组的配置：前提是须组织对财务部的工作职能、服务中
心客服兼出纳的工作职能、财务收入日记帐表单的梳理。
二•各岗位职能分工 董事会：
董事长：全面负责公司的经营、管理工作。
执行董事：负责分管、指导公司经营、财务管理工作。 财务总监：负责审核和报送公司财务报表等涉税事项，指导财务
部的日常管理工作。
总经理：贯彻执行董事会决策，全面负责公司的日常经营、管理
工作。
副总经理：
1. 协助总经理抓好公司的日常经营、管理工作； 2. 监督、协调、解决各服务中心上报的事项； 3•负责监审各类工程施工的报价、验收工作； 4•负责监管公司、小区多种经营创收项目的开展；
5. 负责项目的前期介入、进场、撤场、投标活动的组织实施。综合部主任：
1•负责公司品质管理体系、客户服务体系的建立、完善、执行
和检查指导工作;
2•负责公司服务品牌、形象的建立、推广、审核工作； 3•负责对环境卫生、绿化工作的检查、指导工作； 4•负责协调解决各部门反映的事项。 安全管理部经理：
1•负责公司范围内的安全防护管理工作的监督、检查、指导; 2•负责对公司安保队伍的管控、培训、指导工作； 3•负责公司特勤任务的组织与实施工作；
4•负责处理公司下属各项目涉及安全管理的突发事件处理。 工程管理部经理：
1•负责对公司各项目公共设施设备的日常维修养护工作开展
的监督、检查、指导工作，确保各类公共设施设备的正常运行;
2•负责对工程人员业务技能的培训、指导工作; 3•负责指导、协助新项目办理物业承接查验工作； 4•负责新项目工程管理类的前期介入咨询服务工作; 5•负责组织审核工程施工报价、协议书及工程质量验收工作; 6•负责指导、监督对智能化系统、电梯维保外包项目的服务质
量监管工作。行政人事部经理：
1•负责公司日常行政办公工作;
2•负责公司人力控制管理工作；3•负责员工绩效考核管理工作；4•负责公司员工培训计划的执行;
5.负责公司企业文化的建立、完善、执行和指导工作； 彳亍政专员：
1•负责管理公司行政类档案资料的管理；
2. 负责公司行政办公用品、机电用品、员工服装的采购、发放和
管理；
3. 负责公司各类文件的传阅、审批流程的跟进；
4•负责公司社会保险、证件年检、季报的办理； 5•负责员工指纹考勤机的管理。 人力专员：
1. 负责公司人力招聘、档案管理工作； 2. 负责公司员工工资表编制工作； 3. 负责公司社会保险的增、减员申报工作； 4. 负责员工意外险的申报、工作；
5•负责公司监督电话的接听、记录、录单、跟进工作。 财务部经理组理：
1•负责财务部的日常管理工作，督促各岗位员工按期完成各项工
作任务；
2•负责定期跟进、通报各项目年度经营管理指标的完成情况；
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