基于消费者角度对杭州房地产行业诚信经营的思考

维普资讯 http://www.cqvip.com 基于消费者角度对杭州房地产行业诚信经营的思考　文／戴凤微　杭州房地产市场诚信经蕾现　乘之机；１３．３％的人认为是市场供求　品房购买者的需求要在交易完成后长　一、状分析　杭州房地产市场自上世纪九十　年代末以来，经历了多轮的徘徊与争　论仍出乎意料地迅速发展，房价一路　走高，房地产业也一跃成为国民经济　主要支柱产业之一，并成为百姓关注　的热点。然而，另一方面房地产行业　几年来一直是消费者投诉的热点之　一。随着国家宏观调控力度的不断加　大，调控效果的不断显现，消费者住　房消费理念的不断加强，杭州房地产　市场正面临着“诚信”的考验。　（一）１００％的消费者呼唤诚信　楼市　据杭州今日早报２００５年上半年　进行的一次读者调查问卷（１２０２３４　份）数据显示，百分之百的消费者都　认为诚信对房地产行业来说非常重　要。这也意味着，在购房消费越来越　理性的今天，在考虑地段、价格、配　套、小区环境等等因素后，很多消费　者开始把诚信作为买房的重要砝码。　并且消费者普遍认为杭州房地产市　场的诚信状况不尽如人意。问卷抽样　中，认为诚信状况还行的为１４．３％；一　般的占了多数，为４２．６％；认为令人担　忧的占３１．２％；ｌ１．９％的人则认为目前　房产行业诚信状况非常差。值得一提　的是，没有人认为诚信状况挺好的。　（二）消费者普遍认为不诚信的　根源在开发商　“你认为房地产行业始终存在诚　信问题的根源是什么？”，在此项调查　中，６０．１％的读者选择是开发商自身　的职业道德问题，认为开发商趁楼市　火爆。为了追求利益最大化，还随意　践踏购房者权益，这是造成楼市不诚　信的罪魁祸首；２０．６％的人认为是政　府部门的管理问题，管理不规范，处　罚不严厉，让许多不良开发商有了可　圈　关系，近年来楼市持续的供不应求，　导致了购房者处于绝对下风，开发商　可以视诚信于不顾；只有６．６％的人认　为是舆论监督。　（三）诚信问题是楼书灌水比较　普遍　在关于房产企业目前存在的诚　信问题前三位调查中，各项选择比例　比较均匀。其中，虚假宣传选择人数　最多，占了１７．５％；霸王条款居第二　位，为１５％；合同违约问题也比较多，　占１２．４％；其他的面积缩水、逾期交　易、惜售、质量问题等常见问题也有　相当程度的反映。　二、消费者在房地产交易市场中　所处的地位分析　商品房购买者作为分散的个体　消费者，在与开发商的商品房交易中　必将处于“弱者”地位，而由于商品　房不同与一般商品的特殊性，商品房　购买者的不利境遇尤为明显，主要体　现在：　１、商品房购买者购买商品房是　用来居住的，因此在商品房交易过　中，商品房购买者和开发商的利益形　态不同。开发商只承担经济风险；而　商品房购买者除承担经济风险外，还　要承担生存风险。如果房屋质量低劣　或者存在其它安全隐患，则商品房购　买者将要面对的是财产或者人身的　损害威胁，现在充斥楼市的豆腐渣工　程令购房者谈“房”色变，充分反映　了商品房购买者在商品房交易中的　不利境遇。　２、商品房是耐用消费品，使用周　期在几十年，甚至上百年，因此在商　品房交易过程中，商品房购买者的消　费需求与开发商经济利益的满足方　式不同。开发商的利益在商品房交易　完成后，收取价款即获得满足；而商　时间的居住中才能得到满足。如果房　屋的瑕疵不是在交易当时发现，或者　给人身、财产造成的损害不是在交易　当时发生，而是在居住若干年之后，那　么商品房购买者的正当权益就极有可　能受到损害，因为时过境迁，开发商或　许早倒闭了，那样商品房购买者只能　自认倒霉。　３、在商品房交易过程中信息不对　称的问题尤为突出，商品房购买者明　显处于劣势。购买者仅靠自己的常识、　经验往往不够，还需开发商提供信息　进行选择、判断。但开发商往往会根　据自身利益的需要只公布对自己有利　的信息，而隐瞒对自己不利的信息，甚　至虚构捏造根本不存在的假信息，诱　导客户而使商品房购买者上当受骗。　这种情况在期房交易中尤为多见，如　还没有取得预售许可证就违规开始售　房，而这个情况作弊的开发商肯定不　会主动提供给购房者，缺乏警惕的购　房者就很可能错误买下房，而使自己　处于极大的风险之中，因为开发商违　规售房的真实原因是什么，它的预售　许可证是在办理中还是根本就办不　了，这些情况我们都不得而知。　４、我国正处于从计划经济向市场　经济转变过程中，人们作为消费者缺　乏经验，尤其消费者购买商品房是最　近几年的事，广大购房者思想准备不　足。与开发商相比，商品房购买者从心　理上讲也是“弱者”。相对而言开发　商不但经验丰富，并且他们往往为了　所谓行业利益，彼此之间达成联合协　议或者默契来共同对付商品房购买　者。　可见，由于商品房交易的专业性　和复杂性决定了商品房购买者是典型　的“弱者”，迫切需要行业的诚信体系　为其提供放心的消费市场环境。　集团经济研究２００６・６下半月刊（总第２００期）　维普资讯 http://www.cqvip.com 三、站在消费者角度多方努力建　１、消费者方面。由于信息的非对　录、在建项目及已建成项目等有关信　称性，消费者在消费中通常处于弱势　息资料。给违规企业建立“黑名单”，　立杭州房地产市场诚信体系　诚信制度作为约束房地产开发　地位．因此在决定购买之前一定要了　大力公告普示，往往比行政、经济处罚　商诚信行为的主体规范，它对楼盘质　解相关知识，必要时请专家、咨询机　更有威慑力。消费者信任这些信息从　量标准、楼盘信息披露、及房地产业　构，防止出现不必要的损失。同时应　而减少＿ｒ非对称信息带来的负面影　的可持续性发展乃至整个国民经济　强化维权意识如发现房地产企业有　响。　的健康发展都具有重要的影响，对土　不诚信行为，要勇于维权、依法维权，　３、中介机构担保。房地产企业可　地及资金等资源的配置效率和房地　这将对开发企业构成一定约束力，促　以自己向消费者作出质量保证，也可　产业的稳步发展发挥着基础性作用。　使其行为规范。消费者也应正确消　以请第三方为其担保，这第三方可以　房地产市场中严重的信息不对　称和契约不完善极大地制约了杭州　房地产市场的健康发展，因而完善房　地产市场诚信体系、规范诚信秩序、　消除诚信约束，已成为目前杭州房地　产市场可持续发展的基础性工作。就　上述分析结果，我们应该从以下几个　方面来加强杭州房地产市场诚信体　系建设：　（一）加强行业自律，诚信经营，　促进房地产企业健康发展　市场经济发展到今天，各类企业　的外部环境都发生了巨大变化，房地　产企业也不例外。原来计划体制下房　地产产品特别是住宅供需严重失衡　的矛盾己逐步得到缓解，消费者行为　逐步趋于理性．加上中国加人世贸组　织的影响，房地产市场上企业的竞争　Ｅｌ益激烈。作为房地产市场主体的房　地产企业应充分认识不诚信行为对　自身发展的危害，认清形势，强化市　场意识，竞争意识，服务意识．树立诚　信经营理念，主动加强行业自律．促进　自身健康发展。　现在房地产氽业的竞争己逐步　转向品牌竞争。企业长期的诚信努力　最终将在公众面前树立一个良好的　企业形象，使企业得以以信誉得客　户，以信誉发展客户，进而进行客户　营销，降低营销成本，增强企业竞争　实力，更好地开拓市场、占领市场。　当然，诚信经营仪靠房地产企业　的自律是不够的，房地产市场上的非　对称信息现象问题依然存在，有些不　考虑长远发展的房地产企业仍然会　采取短期行为以获利。要从根本上解　决问题还须市场管理者、消费者等有　关各方的共同努力。　（二）多方努力克服房地产市场　上非对称信息造成的影响　集团经济研究２００６・６下半目刊（总第２００期）　费，比如因消费者私自破坏建筑结构　而影响到整个建筑物的质量时，开发　企业也应向其索赔。单方面的诚信是　不能长久的。　２、解决信息非对称问题应主要　依靠政府的干预。消费者不可能事事　成专家。能够买到放心商品应是一种　公共产品。政府要做好以下三方面的　丁作：　首先，作为市场管理者的政府部　门应完善立法，加大管理力度，让那　些试图采取短期行为以获利的违规　企业付出高额代价。我们的房地产业　起步较晚，对于　现的新问题应逐步　探讨完善立法，避免｝ＪＪ现纠纷以后无　法可依，执法部门裁定混乱，消费者　利益得不到保障的现象出现。政府部　门应规范所属质监部ｆ１的运作，完善　技术标准，培育社会中介服务结构发　展。比如建筑质量、有关面积等资料　由政府强制规定企业必须向购买方　公布，公布的内容、数据不能搞一言　堂，应由企业、政府质监部门、中介部　门共同确认，并经公证部门公证，…　现问题各负其责。有效的制度约束可　以最大限度避免非对称信息造成的　不良后果。　其次，政府部门应为企业提供良　好的经营环境。法律法规及技术规范　应具有一定的连续性、协调性，防止　【犬Ｊ政策法规频频更改，或不统一而造　成的纠纷影响企业形象。同时应采取　具体措施鼓励企业诚信经营。比如企　业提取的质量赔付金，对企业征税时　是否可以比照财务上对应收帐款计　提的坏帐准备金一样的政策实行减　免税收的优惠。　再次，政府部门应向市场传递信　息。应逐步建立信息中心，使公众可　以公开查询企业资质、企业的信用记　由建筑师、Ｔ程师、造价工程师、监理　工程师、估价师、会计师、律师等人员　组成的部门担当。房地产企业将自己　的信息资料交给他们，由他们向社会　发布信息。不能履约的房地产企业将　付出很高的维修和赔偿费用。信誉好　的担保人通常会受到消费者的信任，　没有担保的房地产企业消费者将不去　考虑，从而解决了信息的非对称问题。　４、保险介入。前面提到房地产企　业可以建立赔偿基金，这里探讨保险　公司介人的问题。房地产企业购买质　量保险也可以解决无法避免的质量赔　偿问题。保险公司根据房地产企业的　质量信用记录制定保费标准，可以有　效避免自己的经营风险。优良的房地　产企业将得以以较低的代价得到保　险，而｝ｉ劣质企业将被逐渐排除在外，　消费者自然愿意购买有保险的房地产　企业的产品。好企业将得以健康发展，　同时会促进房地产企业主动加强行业　自律。这也应是解决目前杭州房地产　市场上出现的信息不对称导致的一系　列问题的有效途径。房地产企业和保　险公司应探讨加快实现这一进程。　四、结论　房地产市场的诚信制度建设是　一项复杂的系统Ｔ程，它涉及社会的　各个层面和许多体系不同的部门，既　需要各个层面和许多不同的部门能　够协调一致、互相配合，又需要ｆ｛；台　一系列法规制度和政策以保障房地　产市场的诚信制度的建设，凶此必须　依靠政府领导，统一规划、统一协调，　发挥政府在房地产市场的诚信制度　建设中的主导作用。诚信体系的建立　将使参与房地产市场各方主体从中　获益，从而可以促进杭州市房地产行　业良性健康发展（作者单位：杭州职　业技术学院）