浅议房地产开发项目设计阶段的成本控制

浅议房地产开发项目设计阶段的成本控制

摘要: 在房地产项目的规划设计过程中，应充分利用现有地形进行建筑布局，尽量做到依山势形成半坡建筑，依水势形成泊岸建筑，这样既减少土地平整费用和减少土方的二次搬运费用，还能最大限度地保持建筑原貌，使得景观设计更加亲近自然，取得最佳的景观效果。水景设计尽量保持原生态水系，尽量减少人工水景，以减少不必要的开支。

关键词：房地产项目设计成本 控制

引言：倡导以人为本、充分体现人性化，科学进行品牌定位，从而提高住宅的品位。做为房地产开发企业，首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产企业的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益

一、设计原则

（1）设计构思要具有超前性，使其项目更具好的卖点，并且花费一定的时间为房地产项目塑造良好的形象；

（2）将建筑风格要策划好，所策划的建筑风格一定要具有其自身的特色，能够体现一定的民族性、艺术性和时代性，具有这样的个性有利于楼盘的销售，节省了一定的销售成本，但同时还应该对建筑风格的投入的增加与其对项目价值提升之间的关系进行充分考虑，选择的建筑风格一定是性价比较高的；

（3）对建筑平面进行合理布置，房地产市场需求中一个重要的影响因素就是建筑平面布置和户型，规划设计应该对建筑物的性质、客户的活动特点、用途进行充分考虑，从而实现建筑的合理布局，既要将面积利用率提高起来，又要合理布置其使用功能。

二、控制管理设计，节约开支

在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

（1）同一个建设项目，不同的设计方案，就会产生不同的工程造价。设计人员与造价师共同参与价值工程，就可以避免在设计过程中只重视功能而忽视成本的倾向，在明确功能的前提下，发挥设计人员的创造精神，提出各种实现功能的方案，从中选取最合理的方案。这样既保证了用户所需功能的实现，又有效地

控制了工程造价。

要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。

（2）在编写房地产项目设计任务书之前，对工程地质情况、客观条件、国家政策等要进行全面、充分的了解，对所采用的各项数据必须准确、可靠，要有科学的依据；在编写项目设计任务书时，要有正确的设计指导思想，在项目设计中要尽可能合理使用项目用地，同时要尽量采用先进技术，采用先进的生产工艺和技术装备，以取得最好的设计效果和经济效果。

（3）限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。对于房地产开发企业，在有限的资金条件下，通过项目建设实现经济效益，涉及的任务就是合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护房地产开发企业的经济利益。依据开发经验和类似工程的投资结算资料，提出有效的设计限额，对某个专业或某一部分突破造价指标，必须分析原因，用设计的办法加以解决。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低成本。

1)投资决策阶段要提高投资估算的准确性，合理确定设计限额目标。可行性研究报告是国家主管部门核准投资总额的重要依据，经过批准的投资估算是下个阶段进行限额设计，控制投资的目标。

2)初步设计阶段要重视设计方案比选，把设计概算控制在批准的投资估算限额内。这一阶段主要是解决建设项目经济和技术问题。在限额设计过程中，严格按照限额设计所分解的投资限额在控制工程量下进行设计，初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材料的控制。

3)工程量控制为施工图设计阶段限额设计的重点。控制的工程量标准是经审定的初步设计工程量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

（4）实行概预算制度 1）、设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2)、施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

(5) 集中分管副总、总工程师、设计部、材料部全力以赴做好产品定位，明确品质要求。同时将根据设计合同所确定的质量目标，对设计定位、设计过程、设计成果进行全过程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序对参加人员实施全面质量管理。

(6) 对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；根据项目计划、项目质量计划和设计要求的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等；在管理过程中，采取相应的组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，保证设计质量在受控状态下进行。

(7) 减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。②严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。

总结：地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。 住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。 房地产开发项目建设的四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。

参考文献

[1]袁建新，迟晓明《施工图预算与工程造价控制》，中国建筑工业出版社，2011

[2]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学2010.