建设用地使用权转让方式

本文介绍了建设用地使用权的转让规定以及特征。建设用地使用权是指存在于国家所有的土地之上的物权,其标的仅以土地为限,只能存在于国家所有的土地上,不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利,其使用国家所有的土地的权利是主要内容。建设用地使用权自登记时设立,登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

法律分析

一、建设用地使用权转让规定

通过土地划拨取得的建设用地使用权，在以下几种情况下，方可进行转让、抵押或出租：1. 土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人；2. 领有国有土地使用证；3. 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4. 签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。

《城市房地产管理法》第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”第37条规定，以出让方式取得的土地使用权，不符合第38条规定条件的，不得转让。

二、建设用地使用权的特征

1、建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限，而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

2、建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。

这里的建筑物或其他构筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑，建设用地使用权即以保存此等建筑物或构筑物为目的。

3、建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权虽以保存建筑物或其他构筑物为目的，但其主要内容在于使用国家所有的土地。因此，上述建筑物或其他构筑物的有无与建设用地使用权的存续无关。

三、建设用地使用权自什么时候设立

建设用地使用权自登记时设立。《民法典》第三百四十九条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

拓展延伸

建设用地使用权是指国家所有土地中，用于建设房屋、道路、桥梁等公共设施的土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，建设用地使用权自土地登记时设立。

建设用地使用权属于国家所有，即全民所有。国家对土地实行统一规划和管理，依法对土地实行征收、征用或者划拨等方式取得建设用地使用权。建设用地使用权的使用期限由土地使用权人与国家签订的土地使用权出让合同或者划拨决定书确定。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，不得损害土地使用权人、土地使用权相对人、土地使用权监测人的合法权益。

建设用地使用权可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。建设用地使用权转让、出租、抵押的，应当符合土地使用权出让合同或者划拨决定书的规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。

建设用地使用权自设立之日起，国家对土地实行严格保护，对违反土地管理法律法规的行为，依法予以查处。

结语

建设用地使用权转让规定和特征是房地产管理中的重要内容。对于通过土地划拨取得的建设用地使用权，其转让、抵押或出租需满足特定条件，否则将无法进行。同时，建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利，且仅存在于国家所有的土地上。建设用地使用权的设立需向登记机构申请登记，登记后方可生效。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第二节 土地使用权划拨 第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。