简答题
1. 物权与债权的区别？
答：物权是和债权相对应的一种民事权益，它们共同组成民法中最差不多的财产形式。财产权的静止状态表达为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最差不多的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是要求权，债权人一样不是直截了当支配一定的物，而是要求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权益主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的要求权只对特定的债务人发生效力，正是从那个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，第一表现在当物权与债权并存时，物权优先于一样的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这确实是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人能够依法向物的占有人索取，要求其返还其物。任何人都负有不得阻碍权益人行使权益的义务，不管何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第四，在权益设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权益象征。动产质权、留置权亦以占有为权益象征，而不动产则以登记为权益象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权益象征。公示常常相伴着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和差不多内容由法律规定，而不承诺当事人自由创设物权种类。然而债权，专门是合同债权，要紧由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则能够依照其意思设定债权，同时又能够依法自己决定债的内容和具体形式。 第五，物权和债权的爱护方法不同。
2. 合同的订立程序是？
答：当事人订立合同，应当具有相应的民事权益能力和民事行为能力。当事人依法能够托付代理人订立合同。当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 1．要约。要约是指期望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定： (1)内容具体明确，即表达出订立合同的意思，包括一经承诺合同即可成立的各项差不多条款； (2)说明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 2．承诺。承诺是指受要约人同意同意要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。
3. 市场结构种类及各自的特点？
答：在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。依照竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。 1．完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件：
(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，可不能对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；
(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能阻碍市场价格，而只能是价格的同意者；
(3)市场信息完全，买者和卖者都把握当前价格的完整信息，并能推测以后的价格； (4)买者和卖者都能够自由进出市场；
(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。 2．垄断竞争
垄断竞争市场要紧具有如下几个特点： (1)卖者和买者都比较多；
(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别； (3)市场信息比较完全。 3．寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降，从而使每个生产者都受缺失。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争要紧发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情形下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。 4．完全垄断
一样所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点： (1)只有一个卖者，而买者专门多；
(2)产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异；
(3)新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的缘故有资源操纵、政府许可限制（如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。
4. 居住区的组成要素？
答：居住区的组成要素也是居住区的规划因素，要紧有住宅、公共服务设施、道路和绿地。 住宅是供家庭居住使用的建筑。住宅按套型设计，每套住宅设有卧房、起居室（厅）、厨房和卫生间等差不多空间。住宅按层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。住宅还可分为独立式（独院式）住宅、双联式（联立式）住宅、联排式住宅、单元式（梯间式）住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃廊式住宅、跃层式住宅、点式（集中式）住宅、塔式住宅等。
5.房地产的特性有哪些？ 答：（1）房地产位置的固定性。 （2）房地产地域的差别性 （3）房地产的高值耐久性 （4）房地产的保值增值性 （4）房地产的保值增值性
6.房地产经营治理项目可行性研究必须包括哪些内容以及它们之间的关系？ 答：内容：（1）房地产市场问题。 （2）工程技术问题。 （3）经济效益问题。
关系：市场问题是房地产经营治理的前提；工程技术问题是房地产经营治理的手段； 效益是房地产经营治理的目的。
7.不能投入房地产交易市场进行交易的有哪些房屋？
答：（1）没有合法证件的房屋（包括违章建筑的房屋）； （2）有产权争议的房屋；
（3）差不多批准征用或划拨土地使用权范畴内的房屋；
（4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋； （5）未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋； （6）因其他专门情形不能出售的房屋。
案例题
案例1：
统计显示：由于生产力进展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国60岁以上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近10%，标志着中国立即进入老龄社会。全国60岁以上人口超过1.2亿人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，估量今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济进展产生深远阻碍。而成都市60岁以上老龄人口约130万，占全市总人口比例接近13%，已提早进入老龄社会。
能不能从年龄切入，开发专门适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？ 问答：
一.请写出开发老年居住新楼盘具体应计策略?
答:要点1、 需求心理分析： 2、 资金来源分析： 3、 公寓特色设计：
4：环境配套设施 5：宣传促销
二..请依照您的具体方案与传统方案进行比较，详细描述几点特色优点? 答(要点) : 1、 应市场（了解市场）、上升到培养市场、再上升到制造市场。 2、 体会决策上升到科学决策。
3、 从追求横向规模化上升到纵向一体化。。
4、 从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。
5、 从思维方式上，以\"最好的竞争方式确实是幸免竞争\"的思想，用鲜亮的个性
特点躲开竞争对手。
案例2:
城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略 一、项目差不多概况
城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约
1944.35平方米，商铺目前差不多上空置。 二、项目的SWOT分析
尽管本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些阻碍项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。因此我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（S）：
1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，进展前景看好；
3、 本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、 商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；
5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；（二）局限性（W）
1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；
2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对进展商业略为不足； 3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面阻碍； 4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜亮； 5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；
问答:
1.什么叫SWOT分析?
答: SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即依照企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。其中，s代表strength(优势)，w代表weakness(弱势)，o代表opportunity(机会)，t代表threat(威逼)，其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威逼）之间的有机组合。 2.发挥优势的具体措施是什么?
答:A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利； B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的进展前景和由此带来的商机；
C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；
3.如何解决相应的局限性?
答:（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；
（2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4） 设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；
案例3:
假如地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三依旧地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律确实是“细节、细节、依旧细节”。
从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生 ，因此，不管如何样强调售楼部环境的重要性差不多上只是分的。
事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。衡量售楼部现场好坏的标准，确实是买家在此停留时刻的长短。
越情愿多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。
卖房子不象卖日常生活用品那么简单，进展商的成熟与理性，有时就表达在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节——售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的舍弃。
反之，假如是那样的细节——插在透亮玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒服的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气……不经意处无一不透露出进展商的用心和细致入微，由如此的进展商来建筑我们以后的生活、工作空间，能不令人向往吗？
房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，但是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好妄图。专门是关于期房销售，如何样多花些功夫，能让看楼者提早感受到以后的生活方式与工作气息，关于强化消费者对期房的信心起着重要作用。
问答:
1. 关于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度动身，要紧的原则有那些? 答: 1.创新——个性化
2. 环境的细化
3. 服务质量的高素养随时随处可见
4.丰富售楼部内部空间，延长客户停留时刻 2.关于楼盘销售应遵循的营销模式具体是? 答: 合作营销;竞争营销;特色营销;社会营销.
3. 什么是房地产项目策划－房地产策划？
答: 项目策划也确实是房地产开发项目的可行性研究。 一、可行性研究的内容
可行性研究的全然目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或幸免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的要紧内容有： (1)项目概况；
(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计阻碍和环境爱护; (5)资源供给；
(6)环境阻碍和环境爱护；
(7)项目开发组织机构、治理费用的研究； (8)开发建设打算；
(9)项目经济及社会效益分析; (10)结论及建议。
二、可行性研究的工作时期 投资机会研究。该时期的要紧任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查推测为基础，查找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，要紧依靠笼统的估量而不是依靠详细的分析。该时期投资估算的精确度为±30%，研究费用一样占总投资的0.2%～0.8%。假如机会研究认为可行的，就能够进行下一时期的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究时期投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一时期对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，关于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位托付有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 三、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行： (1)同意托付； (2)调查研究；
(3)方案选择与优化；
(4)财务评判和国民经济评判； (5)编制可行性研究报告。
4、依照户型图的识别并解说。
答：略。学员依照自己所学知识进行答题
三、运算题
某楼盘某一户型销售面积为132.5平方米，其套内面积为108.7平方米，每平方米的价格为3375元。请运算出此套房子一次性支付费用为多少？总价为多少？大修基金为多少？应交契税，产权印花税，国土证费，配置费，大修基金。
答：按每平米3375为套内面积的价格，则一次性付款的房款总价为108.7*3375=366，863
一次性付款其他费用为：契税366863*%1.5=5220.95 产权印花税：366863*千分之0.3= 工本费：110元/套 转移登记费80元/套
大修基金：366863*3%=11006（电梯房）
366863*2%=7337（多层房，无电梯）
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