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20XX 年对物业来说，是紧张、繁忙的一年。物业维修人员精诚 团结，相互协作，在总公司领导的领导、关心下，通过全体员工的共 同努力，较好的完成为了所工作区、生产区、家属区的动力能源管理和 水电暖的运行、维修工作。 为了我所科研生产、职工生活提供了的较 好服务保障。
所的发展是跨越式的，是飞速的。俗话说，车马未动，粮草先 行。在科技发展的新时代， 我们后勤保障就是这个粮草保证。搞好后 勤服务保障工作对我所的科研、生产、职工生活，起着至关重要的作 用。
在 18 年初，为了更好的提供服务保障工作，总公司对服务保障 工作进行了必要的调整， 对纯物业服务的相关岗位和人员进行了调整 和整合，从人员和机构上作出了统一， 并正确定位为全面的服务工作， 在目标上规范了服务要求。
针对如何做好服务保障工作， 整合后的物业分公司， 做了大量的
工作。
物业分公司对水、 电维修服务提出三个有保障， 既，科研有保障， 生产有保障， 生活有保障。 要求员工要以保障所的科研生产以及居民 生活为出发点，切实做好服务保障工作。
为了有效的提供服务保障工作， 对工作人员提出水电维修三字方 针：快、稳、准。 ，要求维修人员处理问题要高效、迅速，不能拖
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泥带水；特别接到用户报修，要以最快的速度赋予解决。 就是做
工作要踏塌实实，不能浮现安全事故，要稳中求快。 ，要求维修人 员要加强理论学习， 积累经验， 能够准确的解决问题， 做到来之能战、 战之能胜。
在此基础上， 物业分公司还推出维修人员联系电话， 并制定巡查 制度，要求维修人员时常性、不定期的对我所公共部份进行巡查，做 到周巡查，日抽查，力争及时发现故障问题、及时解决。
6S 管理工作目的就是提高工作效率，降低成本，减少安全事故 的发生。6S精细化管理模式的推行，是提高职工素质，加强现场管 理， 促进安全生产和经济效益的有效途径， 也是全面提升标准化的有 力保障，对于公司的创新发展有着积极而深远的意义。
为了搞好 6S 管理工作，分公司做了以下工作
1、建立领导小组：物业分公司点多，面广，人杂，实施 6S 管 理在时间上、空间上都有很大难度，但分公司领导首先认识到了推 广 6S 的意义，因此坚决要求从快、从严、从细，认真推广、执行 6S 管理要求。为了更好推广 6S 管理工作，建立了以公司主管副总 经理挂帅，分公司领导参加的推广领导小组， 全力促进 6S 工作的 进行。
2、加强工作力度，召开全体班组长和骨干人员大会，宣贯 6S 内容和要求，并将 6S 工作的意义宣传到每一个员工。向所有员工详 细的介绍了 6S 的来历、含义，意义、执行方法。并结合分公司具
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体情况，说明了执行推广 6S 工作对我们的工作、对每位员工有什 么样的好处。从思想上加强认识。
3、制定推广计划：根据所及总公司的计划安排，制定了分公司 的推广步骤，从卫生清扫，到门窗清洁，到工具的统一摆放，从工作 期间的统一着装，按照 6S 管理的细节要求，制定了详细的推广、考 核办法。
4 、加强宣传：修改、制定了制度、操作规程、应急流程等标牌、
标识展板近 200 余块，制作宣传黑板画一期。并向所快报积极投稿。
做好服务，观念转变是关键。如何让员工增加服务意识，在这方 面我们做了大量工作，从礼貌待人、规范服务用语，制定巡检要求， 并定期开班组会宣贯。 通过不断的改善， 维修人员的服务意识有了很 大的转变和提高。
物业的水电维修等相关内容繁杂， 要将工作做到心中有数， 就必 须搞好统计与核算工作。 为了合理的进行材料采购， 减少甚至避免浪 费， 对各个口的工作逐一分项进行核算统计， 首先要求采购先填材料 采购申请， 注明用处、 数量及使用要求， 工作完毕后将剩余材料记录、 入库。随后，在统计记录中记录维修情况，要求详细记录维修时间， 地点，投入的人工，使用材料的规格型号、数量。确保物有所查，劳 有所记，帐目明晰。
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为了更好的给所的科研生产、 生活提供服务， 我们将动力能源从 简单运行值班提升到了配合管理的高度。对生产、生活用电进行检查， 排除不安全隐患，对动力施工进行确认，建立审批制度，从极大程度 上杜绝了随意施工， 无资料记录的现象。 同时配合保障处进行动力能 源使用情况的普查， 及时把我们掌握的动力能源使用情况交到保障处 和各用户手中。对上级领导及时掌握动力能源的使用情况和使用单位 及时进行内部核算起到了很大作用。
按照所文件要求，对变电所、电梯、泵房、中央空调、水电维 修、通讯等都建立了应急机制，设置了应急流程。确保发生突发事件 能够有序、及时、安全的赋予解决。
本年度浮现的汶川地震影响、暖气供暖期间的应急维修、泵房 的故障处理，全部依照应急预案进行，没有浮现懈怠现象。
物业维修，始终牢记“安全第一、预防为主”是我国的安全生 产管理方针。始终贯彻安全为了生产，生产必须安全的口号。物业水 电维修服务、变配电管理、电梯管理全年未浮现一次安全事故。针对 安全生产，做了以下工作：
1 、 搞好安全教育： 加强安全学习， 多次召开安全工作会议， 班前、
班后反复强调安全的重要性； 签订安全生产责任书， 重点对外聘人员、 暂时用工人员进行三级安全教育。
2 、 排查安全隐患：组织专业技术人员，对变电所、箱变、家属楼
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电源箱等进行了检查。发现锈蚀、脱漆、无标识、柜内有触电危（wei）险等 多个不安全隐患。将检查情况上报保障处后，保障处也非常重视，同 意七星公司即将实施整改。 经过两个星期的工作， 现所有箱变均以完 成除锈、刷漆的保养工作，并更新警示标识。 C 区 C1—C5 单元开关 箱，在箱内增加了背板确保安全， 总开关柜和电表计量柜增加了明锁。 在箱门上增加了有电危（wei）险安全警示标识。 降低了危（wei）险因素， 在一定程 度上杜绝了偷电行为。
3 、 抓好安全措施的落实，搞好安全防护：安全为了生产、生产必 须安全。 为了达到安全生产， 不浮现安全事故， 除了进行教育学习外， 还按照所的三违要求进行子细检查， 并对所有员工按岗位配置了劳动 保护用具。
八、 完成其它工作
1、 通讯报导： 为了更好的宣传我们的工作， 寻求更多的支持和理
解， 针对分公司的工作和用户关心的一些问题， 积极向所快报进行投 稿，起到了一定的舆论导向作用。也鼓励了工作人员的工作热情。 2 、 协助保卫部门工作完成消防设施的安装， 协助保障处及安装单
位安装热水器，协助质检处安装护角等工作。
九、 具体工作如下：
(一)水电维修
1 、 全年维修累计 3500 余次，做到了随叫随到，及时维修。用户
满意度 98％以上。
2 、 认真执行分公司的日抽检、 周巡检工作， 及时排除公共部份出
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现的问题。
3 、 完成正常送暖工作：做好供暖前的各项准备工作， 11 栋老楼
的暖气封堵工作，其中 65MM 漫盲板 5 个， 50 盲板 14 个， 40mm 堵 头 20 个；蒸汽井所有阀门、法兰接口更换金属垫 200MM10 个, 100MM5 个；暖气泵房的压力表、 温度表、 阀门等有故障的全部更换； 拆卸、清洗、安装热交换器各 2 台，以及管道补水、试压、等工作， 确保了暖气 11 月 15 日正常供暖。
4 、 对开辟区一期、 二期路灯进行改造， 解决了从装上就不亮的情
况。
5 、 完成为了情报楼的电改造， 即解决了七维的用电问题， 派出了不
安全隐患，同时为分公司创造了一些效益。
6 、 应二室要求，对其喷涂设备安装水电气，确保了二室的试验、 生产。
7 、 做好老楼腾空住房的清理： 对腾空房的水电进行拆除， 共拆除
水表 238 块，做堵头 238 个，拆除电表 200 余块。
8 、 C 区消防箱拆除， A 区多层单元门栋消防箱的安装，其中安装
消防箱 70 个；灭火器 140 个以及会所应急灯的安装；
9、 科技楼、单身公寓、会所安装热水器4 台，积极配合厂家从新
设备拆箱搬运到位以及配件购买安装到位。
10、 协助质检处完成开辟区一二期， 金属复合材料区的护角安装工 作。
11、 单身公寓水电维修 200 多次， 不分白日晚上节假日， 基本做到
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了随叫随到。
12、 双瑞花园一二期护网同保安、 绿化人员一同安装维护， 因天气 风大等原因刮坏护网以及因工作需要开启、封闭、 改动、 门开口位置、 对护网支架、支架座、拉杆等进行焊接、彩条布的绑扎工作等等先后 30 多次。
13、 完成 6 室铣床安装。 (二)变电所工作
变电所是我所的动力核心，担负全所科研生产及职工生活供电 任务。现负责工作区、开辟区一期、开辟区二期三个变电站，科技楼 地下室配电室、双瑞花园会所配电室两个配电室， 9 个箱变， 16 台变 压器以及七室辅跨变配电间的运行管理工作。总装机容量23650KVA。 1、 好正常运行工作：全年变配电工作安全、可靠，累计供电量 2.3 千万 KWh。累计高压倒闸操作 100 余次。检修变压器 5台次，配 合路线新增、改造 6 条(西苑路门面房、意识真空熔炼炉、二室纳米 实验室、一期弯管加热、二期精铸钛业热交换器车间、八室箱变) 。 配合完成停运、拆除东区变电站，以及东区宿舍楼动力电缆改线(接 到建业箱变)。
2、 强化制度管理，实施、强化工作票制度：变电所作为电力能源 的变配运行、管理部门，对工作票的执行具有监督执行的权利，有义 务维护工作票制度执行的严肃性。 通过执行两票制度， 从很大程度上 杜绝了由于管理违章，现场组织混乱，人员职责不清，安全责任、措 施无法落实等原因造成的事故发生，对人身和设备安全提供可靠保
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护。为了保证高低压设备的正常运行，确保工作有序进行，还严格执 行了“交接班制度”“设备巡视制度”“运行记录制度”。 3、搞好限电期间的设备运行及用电管理：每年的夏季和冬季都是用 电高峰， 今年夏季， 因为能源紧张， 电力部门更是对用电进行了限制。 为了确保安全电力的使用，避免因为超负荷造成电力部门拉闸限电， 影响我所科研生产， 个变电站严格按照电力部门分配的用电制表和保 障处分配给各个单位的负荷进行配送电， 值班人员随时通过电脑显示 监控用电状况， 每半小时抄录一次用电情况， 对最大用电电流时时监 控，整个限电期未浮现一次超负荷拉闸事件。
5、 全用电：设备完好才干安全运行，特别是变配电设备，一旦存 在安全隐患将会造成严重后果。 开辟区一期运行多年， 按照电力运行 要求， 已经超过做预防性试验时间， 但特钢公司个别管理人员一心生 产，不重视设备维护，经多次沟通，并在浮现一次箱变故障后，对一 期进行了预防性试验，保证了后期设备的安全运行。对内部设备，值 班人员也按照巡检要求进行检查，检查出工作区 800KVA 变压器渗 油、科技楼控制柜一路开关故障， 都及时予以修理， 避免了事故产生。 6、 七室变配电间运行管理： 按所相关领导要求， 受双瑞精铸钛业
公司委托， 对其熔铸车间的变配电间设备设施进行代管。 熔铸车间辅 跨变配电间共有高低压设备四十余台(套)，其中包括高压柜、低压 柜、电容柜、计量柜、联络柜、整流柜、直流柜、电抗器、变压器等 设备。熔铸车间开炉后，设备不能停，因为设备使用情况与设计不十 分吻合，容易浮现故障。故障时常浮现在夜半或者凌晨，分公司管理维
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修人员接到通知，总是及时前往处理，保障了车间的生产。为了确保 设施、 设备的可靠运行， 还多次利用节假日对相关的设备设施进行保 养。整体工作得到了七室领导及员工的好评。
7、 完成生产单位、家属区、门面房的水电查抄、汇总、核算、收 费工作：除了正常的变配电值班运行工作外，变电所还担负水、电、 暖的抄表、核算、汇总工作。我所的能源付费，也是变电所负责每月 查抄、分配完毕，报保障处审批后，向自来水公司、电业局、热力公 司缴纳。查抄汇总所总表，还要查抄各单位、科室、车间分表，并将 费用细化给各单位。 查抄职工用户水电表是最为繁琐的工作， 白日一 般职工都上班， 加之变电所正常运行离不开人， 所以抄表工作都是由 不上班的同志， 利用歇息时间查抄， 遇到家中无人的， 还要反复联系。 特别今年全所大搬家，交房子的要抄表，新住房子的也要抄表，每交 一把钥匙就要抄一次表，这样反复跑了多少趟，爬了多少层楼，谁也 说不清除。收费的时候，歇息的员工全都主动来加班，为了保证收费 的顺利，还自己拿出钱来兑换零钱。对一些不交费的住户，变电所职 工主动上门反复催缴，往往遇到脸难看、话难听的住户，但我们的员 工能够克服艰难，反复劝说，尽量将水电费收回，减少所里的损失， 不给有关领导和部门添麻烦。累计全年抄表 9630 块，上交所财务现 金 120 余万元。 8、不断学习，适应岗位要求：我所的发展飞快，对能源部门的要求 也不断提高，如何提高业务水平，适应所得发展，在 08 年也被列入 变电所工作要求的一部份。 为了提高员工业务水平， 在不影响工作的
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前提下 (由其他同志替班) ，陆续派出 6 名员工到电业局参加为期一 个月的培训取证。并定期召开小组会，讨论工作中的问题，加强对相 关业务和制度的学习。 (三)通讯工作
负责全所所区、 开辟区一期、 二期的固定电话管理、 维护 (报单、 接线、跳线、移机)，路线维修，各生产单位(科室、公司)话费统 计、收取；电话号码统计、查询；宽带业务的办理、开通；所托收账 内挪移电话的话费统计，收取；固定电话维修，路线检查维护；以及 固定电话、挪移电话、宽带相关业务的办理；配合所职能部门处理， 网通、挪移相关业务。
负责通讯工作惟独两位女同志，工作范围涵盖所区、开辟区，为 了确保通讯畅通，需要时常到开辟区维修，巡查。具体工作如下：
⑴完成双瑞花园搬迁移机：今年下半年，双瑞花园搬迁完毕，大 批新用户要安装电话，相关的挑号、移机、装机、宽带办理等业务也 接踵而来， 为了确保新搬家的用户能及时接通电话， 两位同志加班加 点，持续近3 个月时间，顺利完成新搬迁用户移机、装机工作。还及 时双瑞花园门岗、监控室、地下车库安装了电话，确保了通讯畅通。
⑵完成工作单位电话业务：除了整产办公电话的管理、维护外， 因为各单位调整比较多， 还及时完成为了各单位、办公室电话相关业务。
⑶收费工作：按时、按月统计、核对各单位话费情况，向各单位 发送话费清单并完成收缴工作。 住宅用户话费按照季度收取， 每次收 费抽出一天时间到开辟区收取，方便了职工交费。
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⑷挪移电话业务办理： 所脱收帐上共实用户 ，。现在不少业务都 是利用挪移电话完成，为了确保工作畅通，及时和客户经理协调，积 极到挪移公司办理相关业务。 今年出国人员较多， 能够及时办理开通 国际电话漫游业务，确保了出国人员的正常工作。
⑸ 总计：完成宽带业务 156 份(次)，办公电话话费 152 万元， 个人话费 2.23 万元。
(四)科技楼管理：进行了大楼各个系统维护、中央空调维保、 等服务工作， 保障了科技楼的正常运行。 科技楼的管理及服务保障技 术难度大，工作涉及面广，事情杂，项目多，包括中央空调、动力照 明、霓虹灯、消防、人防、供水、排水、热水器等多项内容，每一项 工作的影响面都很大。供电照明系统维护量较大，安排了每日巡视， 及时更换维修； 积极组织对中央空调进行及时维护保养， 安排人员运 行值班， 保证了中央空调夏季制冷和冬季供暖的要求； 全年对科技楼 给排水系统、消防系统、热水系统及时维修保养，及时处理故障数百 余次，对部份管道进行了除锈、刷漆，使设备能安全运行，延长使用 年限；对热水器工作较重视，坚持每天观察烧水情况，及时维修故障 热水器；全年维修门锁、顶扣板、外墙砖、地板砖等数百次，更换霓 虹灯、变压器等数次，还有其他大量日常工作。所有日常工作及维修 工作均进行了详细记录，分类管理，有效保障了科技楼正常运行，并 为今后维护积累了翔实资料。 (五)电梯维护
1 、 认真做好日常维护工作：每日对住宅电梯 12 部、办公电梯 2
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部进行巡检， 确保电梯安全可靠运行。 按照国家特种设备保养要求， 每 15 天进行一次全面保养。
2、 积极配合基建办完成 A11#、12#、13#楼 9 部电梯进行的检查、 验收工作以及电梯资料；机房、电梯钥匙等移交工作。
3、 完成为了科技楼以及 A8#楼 5 部电梯年检工作， 并取得年检合格 证。
4、 完成为了 A11、12、 13#楼 9 部电梯 4 个月装修期间电梯的管理 和维护工作。基本保证了电梯正常运行，没有发生事故。 5、 遇到紧急情况，能够第一时间按照应急预案进行反应。 2022 年 5 月 12 日下午， 四川省汶川发生地震， 我市也有强烈震感。 在发 现震动后， 即将组织电梯管理相关人员， 迅速对所辖电梯进行检查。 确保人员安全，快速恢复故障电梯，保证运行顺畅。 十、 存在不足 1、 客观不足：
a、 技术人员缺乏： 变电所运行管理、 水电维修等需要维修管理人 员必须具备良好的维修素质，有相关维修经验。但现有的人员，数 量少、技术水平不足。技术人员缺乏，导致工作的滞后以及影响故 障处理的响应速度；同时影响了工作实施的预先性。
b、 维修人员普遍年纪偏大：人员年纪老龄化，造成观念的陈旧， 不容易接受新事物，工作速度受限。
c、 外聘人员所占比例过大：现在维修人员大部份都是外聘人员， 外聘人员的比重过大，造成不稳定性增加，一旦所里的维修全部依
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靠外聘人员，因为人员的不稳定性和不具备约束性，有可能造成工作受限。
2、 a、
主观不足：
观念转变不够：服务意识有待继续提高，从收费服务， 到物业服务，这个转变是要有过程的，惟独用户满意、 领导满意，才干够证明我们工作做到位了。但随着人们 生活水平的不断提高，对服务的要求也会不断提高，如 何真正做到让用户满意，就必须及时转变观念，跟上用 户要求。
b 、
业务水平不足：技术人员长期得不到培训，对新地维修 技能、设备情况以及管理要求没有很好地认识。
c、 d、 e、 3、
制度不够细化、执行不到位。
缺乏年度计划，没有明确的量化目标。
6S 贯彻执行持续性不够。
解决办法、建议：
针对客观不足，需要总公司向所里进行申请调整；主观不足要通 过内部挖潜、培训、转变。要从员工地思想上着手，通过岗位培训、 良好地奖惩制度、技术比武等方法，强化员工地服务意识，提高服务 技能。
十一、 2022 年工作安排
1 、 继续转变观念，加强员工业务素质及服务素质的提高
2 、 继续贯彻 6S 工作
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3 、 制定全年工作计划，工作目标，制定内部培训计划
4 、 建立有效的考核机制
需要完成计划内具体工作：
1 、 对双瑞花园用电设备设施进行检查，查找不安全隐患；
2 、 对门面房用电情况进行普查，确保、规范安全用电；
3 、 更换科技楼中央空调冷却水阀门；
4 、 制定暖气管路、阀门保养计划，并按计划实施；
物业维修服务工作多而杂，杂而繁。 21 世纪是提供人文居住环 境的时代，物业管理是直接、集中体现住宅人文关心的环节。在现代 物业管理中，业主是被服务的对象，在对业主进行管理的同时，也是 在对其提供相应的物业服务。 如何做好服务是我们还要不断学习、 探 索地。必须做好服务，又是我们企业生存地硬要求。我们惟独非但提 高服务意识、服务水平、工作技能，才干搞好物业服务工作。
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