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踩盘报告

一、中城。丽景花园

1、项目概括

中城丽景花园地处百色市江滨三路，江滨路、城西路、城乡路等多条城市主干道交汇于此。诚邀知名建筑、景观规划大师设计，超大中心园林、千米江景长廊及规划中的百亩百林休闲公园，多重景观汇于一身。周边生活配套完善，购物、教育、医疗等一应俱全。众多优势打造百色绝版多景生态名宅。

2、项目资料

3、项目分析

龙凤庄园主要是以住宅为主，有少量的底商。物业结构主要以单元房、独栋别墅、联排别墅和四合院为主，户型面积在110—450平米左右。楼盘销售均价多层为1688元平米、别墅为2389元平米。由于项目位置偏僻，用地成本低廉。龙凤庄园销售均价较低。在一个龙凤庄园项目主要是住宅为主，所以和公司将要开发的项目没有冲突，构不成竞争对手。

二、金辰湾

1、项目概括

1、建筑环境：

金辰湾位于广西壮族自治区百色市龙景新区，北临那毕大道、拉域大桥，南临利荷路，西面为40米规划路，东临右江（约400米长的江岸线）。那毕大道是连接城东区与旧城区的干道，因此该地块拥有交通便捷和优越的外部景观资源。

2、规划理念及构思：

本项目规划用地面积约为65280.4平方米（97.92亩）。在规划上，树立以人为本的建筑规划设计理念，以组团为基本模块，通过道路骨架、空间组合、景观配置来建构小区的空间形态，满足现代居住生活的多样化要求；建筑与自然的和谐统一，提高文化品味，要求充分体现出御景天下的特色性和地域特征。

由于本项目所处地理位置，拥有400米右江江岸线，具有优越的外部景观资源，在建筑布局上尽量采用错位布置，尽量做到户户看江景，使得整个小区拥有高低错落地天际线，使空间结构趋于多元化，同时和东面的右江共同构筑城市景观使其成为百色市的标志性建筑和城市中一个亮丽风景点。

2、项目资料

3、项目分析

倾城雅苑是青海园二期开发的住宅小区，分为玉雅苑、风雅苑和馨雅苑三个部分，且全为小高层电梯房。售价也比较低廉，最低售价从1618元㎡起。对公司将要开发的商业楼盘无较大影响。

三、润森花园、润森新天地

1、项目概括

润森花园、润森新天地物业结构包含住宅和商铺，项目位于漾月路与丹凤西路交汇处漾月路与丹凤路交汇处。由公司开发，建筑总面积约43500平米左右。住宅主要以会所式别墅和跃层为主，商铺都是商业街临街商铺。

2、项目资料

3、项目分析

“润森花园”和“润森新天地”是一个整体的项目，物业结构有会所式别墅、跃层和商业街商铺，商铺售价在1万元左右。

其中商铺户型主要以150平米主力铺型为主，层高5.4米。附带独立卫生间和排烟管道，配套设施完善。且商铺全部是临街商铺。步行街街宽9米，采用循环式街区设计。有地下停车场，停车方便。润森新天地作为商业步行街，招商业态主要以餐饮、酒吧、茶吧、商务会所、家居家饰、美容美发等为主要对象的休闲娱乐街区。与公司将要开发的项目商业业态没有太大的冲突。

四、凤凰商都

1、项目概括

凤凰商都是旧有的师宗百货大楼改造建设，项目位于师宗县丹凤镇凤山街86号，由公司建设开发，昆明至祥物业进行策划代理。项目目前处于待建阶段。

2、项目资料

3、项目分析

凤凰商都位于师宗县凤山镇凤山街，与天汇商业广场想连接，地理位置优越。项目优势明显。对于盛云地产将要开发的家居广场有一定的竞争优势。