工业性土地利用中存在的主要问题

（一）企业进入的土地获得成本低、环保要求低，导致各地工业投资中的重复建设问题。目前土地名义上是国家所有，但土地收益、处置权利主要掌握在地方政府手中，在中央、地方土地产权不清的情况下，地方政府出于本届班子的政绩及可支配资金的最大化，倾向于采取对不同用途土地采取不同出让方式的差别定价策略。例如，对于商业、住宅用地倾向于采取招拍挂的方式追求一次性收益，而对于工业、仓储用地地方政府更看重的是工厂建成之后给本地区带来的GDP、税收、就业等政绩利益和长期收益，倾向于采取零地价甚至负地价的方式招商引资。在招商引资的地方竞争热潮中，地方政府往往只求引资，而对建设项目可能导致的环境影响既缺乏了解，也不加限制，从而导致大量建设项目的轻易进入。例如，在最为缺水的北方地区，集中了全国大部分的钢铁生产能力，就是地方政府环保监督失控的典型例子。

（二）地方政府存在征地-储地-出让的巨大利益机制，激励了地方政府为卖而买的征地行为。当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场。这种市场可以征地、储备和出让三个环节。其中征用市场是指政府以公共利益为名义，以城市规划为工具，用比较低的价格征用包括商业用地在内的农民集体所有的土地。征地的目的是为了出让，如同商人进货的目的是为了销售一样。作为土地被征用的一方，农村土地由于其所有权的虚置和对政府权利的依附性缺乏自我保护能力，由此形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计，改革开放以来这种剪刀差已经累计高达2.5万亿元，从而加剧了城乡收入差距和农民的贫困化。政府储备土地名义上是进行宏观调控，实际上储备阶段往往是土地升值的过程，储备周期的长短取决于出让收益与土地储备成本之间的利润。土地出让是政府前期环节的最后阶段，如果剔除腐败因素，政府还是有动力采取招标、拍卖方式的，但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响，采取差别地价对地方政府而言是合理的，由此必然推动以地方政府为主导的重复建设。

现在一些人把协议出让看作是非市场化行为，而把招标拍卖看成是土地的市场化行为，这是对市场化的重大误解。市场化的前提是生产要素的市场化，即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖，这是除极少数国家外世界上绝大部分国家的基本惯例。现在的一个矛盾是，如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地，将会导致社会财富向政府层面的迅速集中，在税收增长超过GDP增长速度的情况下，将会加大企业的经营成本和居民的生活成本，并引起诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题，这是理性的市场经济政府最应当回避的。

（三）政府对土地资源公共管理职能存在严重缺失。我国目前的土地管理制度主要包括用途管制制度、占用耕地补偿制度、基本农田保护制度、土地调查和土地统计制度。这种土地管理制度的最大缺陷是割裂了土地管理和环境管理的关系。例如，政府机构中的国土资源部门只负责售卖土地资源和矿产资源的使用权，但对这种出卖可能带来的环境风险缺乏必要的了解，而环保部门既无权、也无必要的机制、手段对土地资源的环境状况进行合理评估，并根据评估结果对企业或建设项目做出调整政策，由此导致政府主导下的大量的破坏资源与生态环境的工业建设活动。

在土地管理上，土地利用总体规划与城市规划相互割裂，且大多为自上而下、按照长官意志制订的，变动的随意性很大。由于改变土地规划对土地价值影响很大，导致大量的土地使用者通过寻租活动改变使用用途或详细规划要求，从而获得巨大经济利益的现象；其次，占补平衡的耕地管理制度存在致命漏洞。地方政府和土地使用者往往采取占用邻近城市耕地、开垦远离城市地区土地的办法偷梁换柱、牟取暴利。因为用于占补平衡的不同地块在价值上可能相差数百倍甚至数万倍；再次，土地产权的混乱导致地方政府瞒报土地占用的强烈动机。例如城市用地用GPS定位系统实测面积大大高于地方政府上报的面积。作为最重要的财富的土地竟然统计不清楚，从常识上是说不过去的。

一、农村征地存在哪些问题

(一)宣传工作不到位。

通过调查，群众只知道要征地拆迁，但大都对征地拆迁带来的好处了解甚少。比如小城镇建设可以改进农民生活条件，促进农村城市化，能使村民的经营多样化；而沿黄公路更是一项惠民工程，俗话说“要致富，先修路”，只有把路修好了，村民才更好的走出大山，和外面的世界交流，接轨；最后温泉工程更是横沟村村民脱贫致富的一个法宝，外来的旅游投资建设，可以带动村里相关产业的一系列发展，旅游者的吃住拉撒消费都是村民未来的收入。而这一切的好处都被村民现有的征地补偿费所掩盖，村民短浅的目光都反映出镇里和村里的宣传不到位，没有把实实在在的好处给农民讲清楚，导致村民只顾极少的补偿款，而拒绝征地拆迁。

(二)法律法规不健全。

首先，长期以来，农村房屋拆迁处于无法可依的状态，对农民房屋的私有财产权，一直采取忽略或放任态度，在可见的法律法规中，房屋仅被包含在“附着物”之中，严重混淆了农民土地的集体所有性质和房屋的私有性质。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿事宜时主要参照国有土地上的城市房屋拆迁补偿办法进行，有的甚至连参照的资格都没有，农民公平受偿权利在法律上受到了不当的限制，把本该由上位法保护的农民的合法财产权，移位于下位法，由地方性法规、规章及其以下的规范性文件擅自处分农民的私有房屋财产，这种法律的移位，不能不说是我国法律的一大缺憾，也导致拆迁中出现许多暴力。其次，农民土地的集体所有性质，也是许多村民接受不了，许多村民认为，土地是自己私有的或承包的，国家无权征收或得由自己定价，这些都导致征地难。

(三)补偿方式相对单一。

当前，征地安置的主要途径是一次性货币安置，即一次性发放安置补助费，让农民数钱就完事。这种方法操作简单，只要按法定标准计算安置费用，造册发放到人就可以了。如该镇就是每亩地补偿款最多2.2万，还有每亩1.9、1.2、1万等，发钱就不管了。但实际上，货币安置虽能解决被征地农民的暂时生活问题，在一定程度上能保证征地工作顺利进行，却难以解决他们的长远生计。一些农民一旦失去土地，缺少谋生手段，加上农民自身的理财能力和投资能力偏弱，就会坐吃山空，长远生计没有着落，终将成为社会不稳定因素。这种单一的金钱补偿方式，使一些想真的想以种地为生的农民有不安全感，所以也会导致土地难以征用。