如何理解澳洲购房贷款只还息不还本?
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发布时间：2022-04-23 08:06
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热心网友
时间：2022-06-18 03:16
目前澳洲本土很多银行，包括在澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务。这使得国内无法全款购房的买家很慌，尤其是已经支付了首付款的买家更是担心，那么现在购买澳洲房产还可以贷款吗，答案是可以的，所以对于需要贷款购买澳洲房产的中国人来说，还是有办法的。
对于澳洲房产贷款来说，这两年开始相对比较麻烦了，在2016年4月以前，大家都可以非常容易地获得澳洲当地银行70-80%的贷款。但是到目前为止，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务。
为什么澳洲各银行纷纷拒绝贷款
这其实主要还是因为海外购房者自身存在一些问题，从2016年4月开始，ANZ和Westpac相继查出上百中国人在申请海外房屋贷款的过程中，存在提供虚假材料的行为。由于澳洲银行当时对中国人提供的材料审核非常宽松，行业内的一个普遍看法是，做假材料比提供真实材料还要节省时间，效率更高。
于是，澳洲各银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，包括澳大利亚四大银行：ANZ银行、Commonwealth银行、Westpac银行宣、NAB银行。这种情况逐步蔓延至澳洲其他非银行类金融机构。他们采取的措施都是先不断提高面向海外人士的贷款要求，最后宣布完全拒绝海外人士贷款申请。
澳洲房产贷款的途径还有哪些
既然澳洲本土银行无法贷款，那么除了澳洲当地银行以外，有没有其他的贷款途径呢，答案是有的，主要是一些非澳洲当地的国际性银行，包括我们国内也有很多，还有就是一些私募基金也是可以的。
银行贷款和基金贷款的区别
银行的产品费用较低，但是材料审核严格，并且往往需要贷款申请人和银行有其他的业务关系。
基金对贷款人的要求比较宽松，但是费用较高，适合因各种原因无法通过银行审核的投资者或者是当作过桥贷款使用。
在选择贷款渠道时也需要谨慎，虽然像这样可以提供房贷产品的平台有很多，但也有好坏之分，贷款产品差异还是挺大的，所以选择的时候要多了解，多比较，选择可靠的平台。
澳洲房产贷款条件需要满足哪些
要想贷款当然也不是没有条件的，那么澳大利亚买房贷款条件需要满足哪些呢？这方面贷款机构不同，金融产品不同，所需材料可能会有所不同，但是基本需要下面这几个方面材料。
1、贷款人资产：这方面一般包含原有房产，存款，汽车，财物等；
2、贷款人债务：需要提交贷款人其它贷款情况，其它负债情况；
3、贷款人收入：需要了解贷款人的薪资水平以及其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；
4、贷款人支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明； 澳洲房产贷款利率是多少
在贷款方面，澳洲房产贷款利率则是大家比较关心的问题，那么澳洲房产贷款利率是多少呢？在这方面，每个银行可能不同，还可能会根据贷款者的个人情况而定，澳洲房屋贷款一般可以分为浮动利率和固定利率，一般固定利率要比浮动利率更高一些。
对于购买澳洲房产贷款问题，以上作了详细的介绍，如果您还有什么问题或者疑惑，可以直接进行咨询，我们将有专业的澳洲购房顾问为你一对一进行专业的讲解。
热心网友
时间：2022-06-18 03:17
在澳洲贷款购房，通常会被推荐“只还息的方式”（interestonlyrepayment，简称I/O），不了解澳洲贷款的人士会误解I/O要偿还更多的钱。由于澳洲有对冲账户，所以I/O只是资金流动性更强，比常规的每月连本带息还款(principalandinterestrepayment，简称P&I）更合适。
一、什么是对冲账户？
理解对冲账户就能理解“只还息不还本”的操作原理。
1.对冲账户的概念
在澳洲购房贷款生效后，银行会为客户开设一个贷款账户，如果贷款50万，那么贷款账户里余额为50万。这时再开一个存款账户，就与贷款账户就形成了对冲账户，如果在存款（对冲）账户里存入10万，那么日后要付的利息就是50万-10万=40万的利息。也就是说，存款的余额“对冲”了贷款的余额，这就是所谓的对冲账户。有些银行不需要客户自己开存款账户，建立贷款账户同时就建立了对冲账户。
2.对冲账户的特点
（1）按日计息，因为每天存款（对冲）账户的余额可能不同；
（2）对冲账户一般属于各个银行的套餐产品；
（3）通常只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的。
3.对冲账户的好处
（1）省利息。可以把工资和租金等收入存入对冲账户，存入当天就可以抵消贷款利息；
（2）资金灵活。对冲的存款账户的钱可以随时存取，有多余的资金就可以放进去抵消利息，要用的时候就可以提取，资金分配更加自由。
二、什么是只还息不还本？
贷款人可以在还款前5年选择只还利息，不还本金，5年后再开始正常的还本还息。由于澳洲存在对冲账户，所以这样操作资金流动性强，需要的时候可以随时取出来使用。
在实际操作中，如果到了5年其实还可以转贷，年限重新计算30年，又有5年的时间可以重复只还息不还本，所以一套房子实际贷款年限不止30年，但不可能无止境的一直欠着银行的钱还利息。随着贷款人年龄增长，银行对贷款人可得收入会有重新考量，可能降低年限。比如60岁甚至更大年龄的贷款人只能选择15~25年的产品。
三、两种偿还方式区别在哪？
举个例子来说明，假如贷款50万澳元，年利率4%，贷款30年，忽略日后利率浮动及提前还款来计算一下。
1连本带息还款（P&I）
这种方式相当于国内的等额本息方式，套用贷款计算器计算得出每月月供为2387澳元，30年总额约86万澳元。
连本带息还款所还金额
套用国内商贷的计算器输入相应数值就可以得出还款金额
那么假设从现在开始还款，接下来每月还款的利息及本金的组成如下：
在利率不变的情况下，月供不变，但实际支付的利息会随着本金的偿还每月减少。
2.只还利息（I/O）
一样的假设条件，只是前5年选择只还利息，那么前5年每月利息1667澳元，前5年的总利息约为10万。5年后转为P&I，就相当于25年还清贷款，这25年总利息成本291700澳元，外加之前10万，按揭总成本为391700万澳元，算起来比一直用P&I多付32380澳元。
但是要注意由于对冲账户的存在，所以假设每个月分别存入720、723、725......(具体数目参照上表的每月所还本金)进对冲账户里，那30年下来实际支付的利息与P&I一样。但是好处是30年里选择I/O的资金流动性比P&I强，P&I可支配资产为0。
所以相对而言选择I/O比P&I更适合，手头富裕的时候可以存点进对冲账户，不充裕就只还利息。当然收入状况允许的情况下可以选择P&I，优势在于申请下一套房屋贷款时可以借到更多的钱。国内尚没有“只还息不还本”的形式所以国人比较陌生，但在澳洲本地早已被成熟普遍地使用了。要注意目前澳洲四大行不贷款给海外收入的人士，贷款有一定难度。
